Las imágenes del paso del temporal en Bahía Blanca hace unos días son dramáticas: la intendencia difundió que la ciudad necesitará unos US$ 400 millones para reconstruirse. El aumento de la frecuencia de catástrofes climáticas afecta al mercado inmobiliario, las hipotecas y los seguros de viviendas; y demanda modificaciones en el diseño y construcción de los inmuebles.

El acrecentamiento de los patrones de lluvia, el derretimiento de los glaciares y el incremento de las temperaturas son las secuelas más conocidas de la metamorfosis del clima. Sin embargo, la lista es más larga y azotan a todo el planeta.

De acuerdo a un informe de JLL,  a medida que el mundo lidia con las consecuencias de la variación climática, la industria inmobiliaria se encuentra ante un precipicio. Agrega que, en los próximos años, los resultados de esa transformación se profundizarán, presentando al sector amenazas materiales tangibles y cada vez más urgentes.

"En la Argentina, no tomamos aún conciencia del impacto de esa situación en las inversiones en bienes raíces. Es un tema muy importante. Pero todavía, los argentinos no nos concientizamos de su gravedad y, mucho menos,  de la necesidad de paliarlos", afirma Juan Yacopino, presidente de Urbanismo y Vivienda del Centro Argentinos de Ingenieros (CAI).   

En líneas generales, estos efectos se ven como algo lejano. Sin embargo, ya se reflejan en tragedias humanas y monetarias. 

"En ese contexto, pocos saben que la descarbonización de la actividad inmobiliaria representa el 40% de las emisiones de carbono. En las grandes ciudades, sube al 70%. Para lograr resultados,  las empresas deben contar tanto con una estrategia clara como con un plan de acción", comenta Luciana Arouca, Head de Servicios de Sustentabilidad Brasil y GLA - JLL. 

Por su parte, los inversionistas de la actividad deben además observar bien dónde desarrollarán sus proyectos. Analizar su infraestructura, si es resiliente,  si está preparada para afrontar los riesgos propios de estos cambios meteorológicos bruscos.

En exceso

Una vez analizado el conglomerado urbano donde se levantará el emprendimiento, se pasará al diseño. Este debe ser sostenible, que permita como mínimo la reducción de consumo de energía, y adaptable.

"Si el proyecto se realiza de acuerdo a las disposiciones vigentes se considerarán, sin duda, los problemas naturales. Así, se tomarán medidas antisísmicas en Mendoza y San Juan. Entonces, el tema es que, en los últimos tiempos,  las cuestiones climáticas exceden a lo que 'está escrito'", enfatiza Germán Gómez Picasso, profesor de la Facultad de Negocio de la Universidad de Palermo (UP).

El consumidor final es el eslabón perdido de esta cadena. Al comprar una unidad consulta sobre los gastos de expensas, su superficie y otras cosas  similares. Muchas veces ignora cuestiones como ventilación cruzada, luminosidad, aislación térmica, parasoles y otros temas sustentables.

"Además, cuando se va a comprar un inmueble, los conocedores recomiendan visitarlo de día, de noche, cuando llueve, en horario laboral y un fin de semana. De esa forma, se lo puede conocer bien", indica el profesor de la UP.

A nivel mundial, el sector inmobiliario intenta considerar, cada vez más, los costos indirectos de los fenómenos meteorológicos extremos. Esto se debe a que a medida que los últimos aumentan su frecuencia y gravedad, se disparan los gastos de reparación de daños  y de vuelta a la normalidad de la propiedad. 

"Hoy por hoy, las empresas cuentan con metas de largo plazo para la descarbonización. Por ello buscan edificios que se adecuen a sus objetivos. Demandan inmuebles más adecuados desde el punto de vista ambiental", señala Arouca.

Uno de los últimos casos de catástrofes climáticas fue la de California. Ante el crecimiento de la población de ese estado, el casco residencial se extiende hacia las interfaces urbano- forestal (WUI, por sus siglas en inglés). Esta expansión es riesgosa para viviendas e infraestructuras. Al mismo tiempo, los incendios originados en áreas forestales alcanzan con rapidez a los sectores residenciales.

Los Ángeles 

Un dato que no es menor: los siniestros de 2020 de Los Ángeles totalizaron en daños aproximadamente US$ 135.000 millones. En tanto, los daños ocasionados por el incendio de enero pasado en California rondarían entre los US$ 250.000 y US$ 275.000 millones, según cálculos preliminares de la AccuWather. 

"La situación producto de la DANA, de Valencia (España), es gravísima. Por otra parte, colegas españoles me comentan que aparejó un resurgimiento de incentivar aún más el etiquetado energético, la construcción sustentable, analizar el ciclo de vida de los materiales. Los temas que estaban un poco en stand by", puntualiza  Yacopino, quien es también consejero del Consejo Profesional de Ingeniería Civil (CPIC).

En forma inmediata, la caída de las tasaciones en Valencia fueron, dicen, abruptas. Aunque por el momento, no se pueden cuantificar pues el mercado no se recompró aún. 

"Esa DANA fue un hecho natural que se amplificó ante la falta de infraestructura",  recuerda Gómez Picasso.

Las DANA, conocida también como gota fría o baja segregada, son cada vez más densas debido al cambio climático. La última se detectó, en enero,  en el estado brasileño de Río Grande do Sul.      

Para Marcelo Dutra da Silva, profesor de Ecología de la Universidad Federal de Rio Grande, las variaciones extremas del clima llegaron para quedarse.  En un reportaje a la BBC, el experto dijo que ciudades enteras deberán reubicarse . "Es necesario alejar las urbes de los entornos de mayor riesgo, que son las zonas más bajas, planas y húmedas, de las laderas, de las riberas de los ríos",  añadió.

Una situación similar, se vivió en La Plata el 1 de abril del 2013. Fue un evento súbito que arrojó 180mm de lluvia en tres horas. Esto afectó sobre todo a construcciones en áreas anegables y linderas con los arroyos el Gato y Maldonado. 

Buenos Aires

"El punto débil de la ciudad autónoma de Buenos Aires son justamente las inundaciones. En los sectores inundables se debe construir de acuerdo a estrategias que permitan ralentizar el escurrimiento pluvial", considera Yacopino.

Por CABA corren 11 cuencas. Estas son: la del Medrano por debajo del eje de García del Río, Maldonado por la avenida Juan B. Justo, y el White en  Avenida Cabildo, Vega por avenida Federico Lacroze. En cuanto a los arroyas está el Cildañez  en el eje de las avenidas Remedios de Escalada y Juan Bautista de la Salle; el Erézcano corre por  Erézcano, Perdriel y Osvaldo Cruz; Larrazábal-Escalada cubierto por Larrazábal y Escalada; el Ugarteche y Radio Antiguo por Ugarteche, Juncal y Esmeralda; Boca-Barracas por Brandsen, Pinzón y Suárez; y el Ochoa-Elía debajo de Elía, Zavaleta y Luna.

Es común que las propiedades en zonas de alto riesgo de impacto climático deban enfrentar al menos cuatro inconvenientes. El primero es un seguro más elevado. En estos casos las aseguradoras emplean el modelo climáticos no estacionarios. De este modo se obtiene para la determinación del precio mayor precisión sobre el riesgo de los activos. Sin embargo, muchas de estas compañías ya no aseguran propiedades en este tipo de zonas. Por eso, algunas   cancelaron miles de pólizas en las áreas californianas afectadas por los incendios del 2020 a la fecha. Mientras las aseguradoras estatales de último recurso limitan las coberturas a US$ 3 millones por vivienda.

Una situación similar sucede en Florida y Texas donde las reclamaciones por desastres naturales y el de reaseguro presionan a esas empresas hasta el punto de la insolvencia.

El segundo obstáculo se relaciona con los créditos. "Los préstamos hipotecarios se encarecen producto del incremento de los seguros. En muchos casos, los fondos públicos se destinan a cubrir los sectores de alto riesgo climático", explica el representante de CAI.

El tercer inconveniente son los daños y gastos de reparación que terminan siendo más frecuentes. Por último, se encuentra una disminución de la valoración de las propiedades con el tiempo.