En los últimos cinco años, el mercado de Real Estate vinculado a las bodegas ha experimentado un crecimiento sin precedentes en Mendoza. Lo que antes era un nicho exclusivo se ha convertido en una industria en expansión, impulsada por el enoturismo de lujo y la creciente demanda de experiencias integradas que combinan la producción vitivinícola con la hotelería y la gastronomía de alto nivel.
Empresarios pioneros han apostado fuerte en la región, desarrollando hoteles boutique, centros de experiencias y country vitivinícolas, con inversiones que, pese a la volatilidad macroeconómica del país, han demostrado ser rentables en plazos de entre cuatro y cinco años.
Otros argumentan que la inyección de capital extranjero ha sido clave en el auge del sector, pese a los desafíos regulatorios y económicos que plantea el contexto argentino. En esta nota, referentes del rubro analizan cómo evolucionó el mercado, qué oportunidades existen hoy y cuáles son las perspectivas de crecimiento para los próximos años.
El caso de Antucura en Vistaflores. Ya hacía tiempo que Anne-Caoline Biancheri había creado este hotel que mira a sus viñedos. Pero, entre los cambios políticos y los avatares económicos, fue recién en 2024 cuando pudo concretar su reapertura, tal cual lo había soñado.
Antucura Tandem Wine Hotel - ubicado en Vista Flores- se impone como una opción para disfrutar de los viñedos y las postales con la Cordillera de los Andes como telón de fondo. Con 8 habitaciones decoradas con arte y buen gusto, la oferta de Antucura Tandem incluye una propuesta gastronómica de excelencia donde se incluye los productos de su huerta orgánica y de pequeños productores del Valle de Uco, en el exclusivo restaurante cuya carta fue elaborada por el prestigioso chef argentino Agustín Brañas.
Todos los vinos de Bodega Antucura están elaborados con las mejores uvas extraídas de las 100 hectáreas de viñedos propios, con el aporte de Mauricio Ortiz, el enólogo y su equipo de expertos. Antucura ofrece además actividades como cabalgatas, trekking y bike tour. Los huéspedes cuentan con piscina semi-olímpica, una videoteca con 1.500 DVDs, juegos de mesa y un sector de parrillas.
La joya del establecimiento es, sin duda, su sección editorial y biblioteca; con sus 8.000 volúmenes resulta un paraíso para los wine lovers que deseen adentrarse en la cultura del vino, el turismo y la historia. La biblioteca de Antucura es la más grande de América Latina en un hotel y está curada por la propia Anne-Caroline, una experta en la materia con una gran trayectoria en el mundo de las letras.
"Nuestra nutrida biblioteca posee volúmenes en diferentes idiomas y de diferentes temáticas, ordenados según las normas Dewey (uno de los sistemas de clasificación de bibliotecas) y cada libro posee su ex libris y está registrado. Yo recomiendo jugar a 'perderse' entre los ejemplares para dejarse sorprender y tentar por sus títulos y portadas, sin ir necesariamente a buscar algo puntual. Es dejarse llevar por el instinto, el gusto personal y los sentidos, algo similar a lo que sucede con los vinos", asegura Biancheri.
En charla con Forbes, Anne-Caroline se mostró entusiasta respecto a la evolución del mercado de Real Estate en bodegas en los últimos años. "Para mí, es el sector que ha conocido el mayor desarrollo en Mendoza. No es nuevo, ya existía pero conoció, en los últimos 5 años, un despegue importante", destaca.
En cuanto al impacto que tuvieron las inversiones en infraestructura, la empresaria asegura que "tomar y comprar vino tiene que ser una experiencia. La experiencia del vino, de su gente, su historia, su terroir, son clave por lo que el impacto que tuvieron todos estos estos nuevos desarrollos ligados al enoturismo resultaron muy importantes en la valorización de bodegas y vinos".
Consultada sobre su caso particular, Anne revela que ellos fueron pioneros en el desarrollo del enoturismo de lujo en la zona de Valle de Uco. "Inauguramos nuestro hotel boutique de lujo en 2007 cuando aún había muy poca propuesta. No fue simple, porque aún no era un destino conocido para este tipo de propuesta. Hoy más que nunca, seguimos convencidos de la necesidad de hacer vivir el vino como una experiencia". Tanto es así que anunció los planes de agrandar y mejorar la estética de su bodega, ampliar la cantidad de habitaciones a su hotel y desarrollar un country vitivinícola en la propiedad.
Además de este plan, el Antucura Tandem tiene un par de características diferenciales como su biblioteca de más de 8000 libros, una pileta semi olímpica y "la sensación de estar en una casa, un hogar, no un hotel", asegura Anne.
Cuando se le preguntó respecto a los montos de inversión estimados para este tipo de desarrollos, la empresaria reconoce que "son muy variables según el tipo de infraestructura que se hace y sobre todo las terminaciones que se le dan". Y agrega: "además en la Argentina con el constante cambio de los precios, ligados a la inflación, al tipo de cambio y a la propia cultura argentina, los montos pueden variar mucho".
En cuanto a los plazos que barajan de recuperación de inversión, evalúan que rondan los 4 y 5 años. Sobre la ocupación o facturación, entienden que el nivel de ocupación que evaluamos para los primeros años es entre el 25% los primeros tiempos hasta un 75%, una vez el producto esté bien instalado en el mercado.
La diversificación hacia el turismo y la gastronomía en la rentabilidad global de una bodega es para ella la clave del éxito y de un aumento de la rentabilidad para una bodega. Sobre las dificultades que deben enfrentar los empresarios, enfatizó que tienen que evaluar los costos en un país con fuertes inflaciones, entender las cambiantes regulaciones y adaptarse a una mentalidad diferente.
Auguró que este modelo de integración bodegas-hotel-restaurante es sostenible a largo plazo y que las perspectivas de crecimiento para los próximos años en este nicho del real estate son "muy buenas".
Armentano y sus proyectos. Para Armentano Desarrollos Inmobiliarios, la provincia de Mendoza no solo se distingue por su excepcional viticultura, sino por su capacidad para integrar estos sectores en proyectos de real estate que no solo crean espacios residenciales, sino que también fomentan un estilo de vida único en armonía con el contexto. Entre los planes que tienen entre manos, se encuentra el desafío de crear una micrópolis alrededor de cada proyecto, para transformar en la propuesta de valor de cada desarrollo. Entre los principales objetivos se trata de concebir comunidades integradas, autosustentables, donde cada espacio es diseñado para fomentar la convivencia, el bienestar y el crecimiento, tanto en el ámbito residencial como en el turístico y comercial.
En charla con Forbes, Nicolás Armentano, director del grupo, aseguró que el gran cambio en Mendoza se produce porque las bodegas ya no solo se perciben como espacios dedicados a la producción, sino también como destinos turísticos. "El auge del enoturismo, combinado con el interés por experiencias exóticas, ha transformado las bodegas en centros de atracción, donde el visitante busca no solo la cata de vino, sino también experiencias gastronómicas y culturales. Además, la infraestructura vitivinícola ha experimentado mejoras en calidad y modernización, con más énfasis en la sostenibilidad y la integración con el entorno natural".
En este sentido Armentano Desarrollos Inmobiliarios se unió a Young Woo & associates para el desarrollo de Chozos Resort; el desafío estaba puesto en la disrupción no solo del sitio (ubicado en Dragonback Estate Ugarteche, Luján de Cuyo Mendoza), sino también en concebir un desarrollo donde el punto de partida sea el arte, a través de Sergio Roggerone, su principal exponente, lo exótico y la valorización de la cultura y el microentorno local. Después llegaron y arribaron otros emprendimientos que lo unen con el futuro de la región. Así charlamos con Nicolás para Forbes.
-¿Qué características diferenciales presentan sus desarrollos en comparación con los proyectos tradicionales del sector?
-Tanto El Borgo como Chozos Resort, se destacan por su profundo enfoque en el arte y la integración al microentorno natural en el que se desarrollan. La interdisciplinariedad de la desarrolladora aporta un valor diferencial a cada proyecto, ya que no solo se enfoca en la construcción y el desarrollo en sí mismo, sino que también gestiona y ejecuta el proceso de manera integral. Esta visión abarca todas las etapas, desde la concepción inicial hasta la puesta en marcha, asegurando un enfoque cohesivo y una experiencia única para los propietarios y usuarios.
En el caso de Giol -otro de los proyectos que tienen en marcha-, el principal diferenciador nace en la resignificación y puesta en valor de lo que fue la bodega más grande del mundo. Respecto a este último proyecto, ya son 6 años en los que estamos trabajando, en donde llegamos a un resultado bastante exigente en relación a la definición del modelo de negocios. Para tal fin contamos con el apoyo de Horwath HTL, la principal consultora y asesora en hotelería y turismo a nivel mundial. La desarrolladora entiende que, para ofrecer un verdadero valor a sus clientes, es imprescindible asegurar una plusvalía inmobiliaria real y sostenible a lo largo del tiempo. Esto implica una gestión integral que abarca desde la planificación y ejecución hasta la administración continua, asegurando que cada proyecto no solo cumpla con las expectativas iniciales, sino que también se posicione de manera sólida en el mercado, maximizando el retorno de inversión para sus propietarios y generando un impacto positivo en la comunidad.
-¿Qué impacto han tenido las inversiones en infraestructura (sea hoteles, restaurantes, centros de experiencias) en la valorización de las bodegas?
-Sin lugar a dudas, han tenido un impacto directo en la valorización de las bodegas, no solo al incrementar su demanda y visibilidad, sino también al fortalecer la percepción de estos lugares como destinos completos. Este enfoque integral, donde se busca no concebir espacios aislados, sino un desarrollo que contemple todo un contexto interconectado, es clave para el concepto de micrópolis que proponemos desde Armentano Desarrollos Inmobiliarios. Cada industria que interactúa forma parte de un ecosistema en el que cada componente se fortalece mutuamente.
Esto convierte a las bodegas en parte de un todo más grande, aumentando su valor a largo plazo y atrayendo tanto a turistas como a inversores interesados en proyectos rentables a largo plazo y que ofrecen un alto potencial de crecimiento y un impacto positivo en el entorno.
-Hay una tendencia creciente hacia el enoturismo de lujo y la integración de servicios gastronómicos y hoteleros en las bodegas. En relación a esto, ¿cómo fue el proceso de expandir su infraestructura y qué tipo de inversión realizaron o están realizando?
-El enoturismo de lujo ha experimentado un notable crecimiento, y la incorporación de servicios gastronómicos y hoteleros en bodegas se ha consolidado como una tendencia clave dentro del sector. Este fenómeno no solo es evidente en nuestros desarrollos, sino que también refleja una tendencia generalizada en la industria.
Cualquier turista que visita Mendoza busca una experiencia que lo conecte con el vino, y la gastronomía se ha convertido en un diferenciador esencial en este tipo de turismo. No solo aporta valor al conjunto del ecosistema, sino que también juega un papel fundamental en la diversificación de los prestadores. Sin duda la gastronomía es una parte vital en el enoturismo. Esto se ve no solo en nuestro desarrollo, sino en una tendencia global. Cualquier turista que viene a Mendoza, busca relacionarse de alguna u otra forma con el vino.
La gastronomía es un diferencial que no solo aporta valor global al sistema, sino que repercute en la diversificación. En este contexto, Chozos Resort, consciente de la importancia de la gastronomía como parte esencial de su identidad, se asoció con un grupo líder en entretenimiento y servicios en Argentina y se creó Barro Cocina, el restaurante insignia del resort, que ha logrado posicionarse como un referente gastronómico dentro del destino.
Además, Chozos Resort está llevando a cabo el desarrollo de una nueva etapa, cuyo objetivo es ampliar su capacidad y seguir manteniendo su estándar de lujo. Esta inversión incluirá la construcción de 30 suites adicionales, 35 Chozos y 10 Glampings, lo que permitirá al resort ofrecer una propuesta más amplia y diferenciada, con mayor capacidad y una variedad de servicios de alta calidad. Después de tres años de operación, los desarrolladores e inversores iniciales están reafirmando su confianza en el proyecto, comprometiéndose a una nueva ronda de inversiones.
La rentabilidad generada por Chozos Resort depende de las características de cada unidad de inversión y del uso que los inversores le den a sus propiedades, lo que permite una diversificación en el retorno de inversión y una mayor flexibilidad para quienes optan por participar en el proyecto.
-¿Qué nivel de ocupación o facturación proyectan estos nuevos espacios en los primeros años de operación?
-El éxito de Chozos Resort se refleja en su tasa de ocupación, que actualmente alcanza un 60%, un dato prometedor considerando que el resort se ha posicionado como un destino de fin de semana atractivo. Este porcentaje de ocupación continuará creciendo, especialmente con la inclusión de nuevos espacios dedicados al bienestar, a usos múltiples y a eventos, lo que ampliará aún más su oferta y diversificará las experiencias para los visitantes.
-¿Cómo cree que impacta la diversificación hacia el turismo y la gastronomía en la rentabilidad global de una bodega?
-El ecosistema de industrias entendido como un sistema, impacta de forma positiva, no solamente en la bodega sino en cada elemento del sistema. En términos económicos la diversificación enriquece a la propuesta de valor de la bodega. Crear espacios de turismo, significa justamente esto, convertir un sitio en un destino completo. En relación a esto el valor percibido aumenta, y con ello la satisfacción del cliente.
-¿Cómo afectan las variables macroeconómicas a la inversión en real estate dentro de bodegas?
-Las variables no solo afectan los costos de construcción, la demanda y la rentabilidad de los proyectos, sino que también inciden en las decisiones de inversión y en la viabilidad económica de los desarrollos inmobiliarios a largo plazo. Estamos en un contexto en el que los costos de construcción han manifestado un alza, y en donde los desarrolladores no han podido trasladar, reflejado esto en una disminución de los márgenes de ganancia.
El tipo de cambio tiene un rol fundamental. Si bien se plantea un escenario complejo hay una expectativa muy fuerte en que las condiciones económicas den paso a poder competir y hacer uso de nuevas posibilidades en el mercado internacional. Esto podría mejorar la competitividad y optimizar los costos de los proyectos, permitiendo acceder a materiales y tecnologías de última generación que potencien la calidad de nuestros desarrollos.
-Las inversiones en infraestructura vinícola están atrayendo capital extranjero. ¿Cuáles cree que son las principales dificultades que enfrentan estos desarrollos en Argentina? (costos, regulaciones, permisos, infraestructura)
-La industria vitivinícola argentina, especialmente en regiones como Mendoza, es reconocida a nivel mundial por la calidad de sus vinos, lo que hace que tanto fondos internacionales como empresas extranjeras vean un alto potencial de rentabilidad en el sector. La expansión de bodegas, la mejora de infraestructuras turísticas (como hoteles, restaurantes y centros de experiencias) y la búsqueda de nuevos mercados, están generando un ambiente atractivo para inversores internacionales.
La expectativa está puesta en que se aliviane el terreno para que las decisiones de inversión pasen solo por cuestiones intrínsecas a cada desarrollo, como la viabilidad económica, la calidad del proyecto y el potencial de retorno. Sin embargo, para que esto se logre, es fundamental que se realicen esfuerzos por parte del gobierno y las autoridades locales para garantizar un entorno económico y regulatorio más predecible y amigable para los inversores. La simplificación de trámites burocráticos, la estabilidad de las políticas fiscales y el impulso a la infraestructura de transporte y conectividad son medidas clave para facilitar la llegada de capital extranjero.
El crecimiento de la infraestructura vinícola no solo se trata de la construcción de bodegas, sino de crear un ecosistema que fomente la creación de experiencias para los turistas y consumidores, impulsando el enoturismo y la gastronomía local. Esto abre un abanico de oportunidades para los inversionistas interesados en el desarrollo de proyectos integrales que incluyan no solo la producción de vino, sino también servicios complementarios como alojamientos de lujo, restaurantes y actividades que conecten a los visitantes con la cultura y tradición vitivinícola de la región.
-¿El modelo de integración bodegas-hotel-restaurante es sostenible a largo plazo?
-El modelo de integración bodegas-hotel-restaurante tiene un gran potencial para ser sostenible a largo plazo, siempre y cuando se gestione de manera integral y se adapten las estrategias a las tendencias del mercado, las demandas de los consumidores y las condiciones macroeconómicas.
No obstante, si bien hablamos de condiciones macroeconómicas, como desarrolladores con un punto muy fuerte en la disrupción, no podemos dejar de lado la constante capacidad que se necesita para poder adaptarse al cambio de los nuevos paradigmas.
-¿Cuáles son las perspectivas de crecimiento para los próximos años en este nicho del real estate?
Sin lugar a dudas, las perspectivas de crecimiento son muy prometedoras, ya que las tendencias actuales apuntan hacia una mayor estabilidad económica, con la probable reactivación del crédito a tasas más competitivas, impulsada por el impacto positivo del blanqueo de capitales. Además, se espera un alivio en las políticas fiscales, lo que contribuirá a crear un entorno más favorable para las inversiones y el desarrollo inmobiliario en el sector.
Las elecciones de nuestros clientes cada vez están tienen más que ver con una intención de reducir el impacto ambiental, lo cual nos marca el camino hacia la sostenibilidad de nuestros proyectos. Ese es el caso de nuestro desarrollo El Borgo, ubicado en Luján de Cuyo provincia de Mendoza, en el cual bajo los preceptos de Eliana Bórmida se pretende revalorizar el ecosistema proponiendo un espacio contemporáneo en el piedemonte mendocino.
La flexibilidad en los espacios, la integralidad y la calidad en los diseños arquitectónicos son tendencias que van a terminar de asentarse en el 2025, para lo cual las perspectivas son positivas y para ello, en el caso de El Borgo, estamos desarrollando las primeras 4 hectáreas de 200 en las cuales nacerán de manera holística más de 80 locales comerciales, 107 habitaciones de un hotel de autor, 30 residencias con amenities de lujo, 407 espacios de parking y 1 centro de convenciones.