No es ningún secreto que los inversores valoran mucho los dividendos porque proporcionan ingresos fiables y una fuente de rentabilidad de las inversiones, incluso cuando los precios de las acciones están cayendo. La mayoría de las acciones que pagan dividendos generan dividendos en efectivo cada tres meses, pero un subconjunto mucho más pequeño de unas pocas docenas de acciones paga mensualmente, lo que proporciona un flujo de ingresos más rápido o un ritmo acelerado de capitalización si los inversores reinvierten los dividendos en acciones adicionales.
La mayoría de las acciones que cotizan en los EE.UU. que pagan dividendos mensuales son fideicomisos de inversión en bienes raíces (REIT), empresas de desarrollo comercial o fideicomisos de regalías de petróleo y gas. Estas denominadas entidades de “transferencia” no pagan impuestos a nivel corporativo porque distribuyen casi todos sus ingresos como dividendos, que se gravan como ingresos ordinarios para los accionistas que los reciben, si los REIT no se mantienen dentro de un retiro individual.
Al igual que los cheques de alquiler obtenidos cada mes de las propiedades de alquiler, varios de los principales inversionistas multimillonarios del mundo han estado obteniendo dividendos mensuales de REIT que se especializan en diferentes nichos del mercado inmobiliario, incluidos centros comerciales, edificios de oficinas, centros de distribución y almacenes, instalaciones recreativas , y asilos de ancianos.
Los costos de endeudamiento marcadamente más altos no son amigos de los REIT. Aumentan el costo de los intereses de la nueva deuda y podrían tener un impacto adverso en la capacidad de refinanciar la deuda existente, vender activos y limitar las actividades de adquisición y desarrollo. No obstante, aunque el aumento de las tasas de interés representa un obstáculo para el sector inmobiliario, los REIT siguen siendo valores ideales para inversores orientados a los ingresos y para cualquier persona interesada en generar un rendimiento total de los dividendos y el potencial de revalorización del capital a largo plazo.
Con respecto a la importancia de los dividendos en el rendimiento total, a la pionera inversionista de ingresos Geraldine Weiss, editora de Investment Quality Trends desde hace mucho tiempo, le gustaba decir: "Todos esperamos ganancias de capital, pero lo único con lo que realmente podemos contar es el dividendo".
Los seis REIT que se presentan a continuación pagan dividendos mensuales con rendimientos anuales que oscilan entre el 3,3 % y el 7,6 %, lo que los convierte en buenos candidatos para aquellos que buscan ingresos estables. Todos tienen pagos cómodamente por debajo de su flujo de caja y cotizan a valoraciones con descuento en relación con el historial. Además, las presentaciones más recientes de la Comisión de Bolsa y Valores de EE.UU. muestran una propiedad significativa de inversionistas multimillonarios altamente calificados.
Acuerdo Realty (ADC)
Rentabilidad por dividendo: 4,8%.Capitalización de mercado: US$ 5.9 mil millones. Propiedad multimillonaria: Ken Fisher, Bruce Flatt, Ken Griffin, Ray Dalio, Steven Cohen, Jim Simons, Israel Englander, Clifford Asness
Agree Realty (ADC), con sede en Bloomfield Hills, Michigan, se enfoca directamente en el comercio minorista. Posee, adquiere, desarrolla y administra propiedades de arrendamiento neto alquiladas a arrendatarios minoristas nacionales que incluyen Walmart, Dollar General, Tractor Supply, Best Buy, Dollar Tree y Kroger. Los ingresos van en aumento, se espera que crezcan un 20% este año a US$ 517.2 millones, con fondos de operaciones que aumentan un 2% a US$ 3,95 por acción. Los REIT se valoran tradicionalmente como un múltiplo de los fondos de operaciones (FFO), que difieren de las ganancias en que no incluyen el impacto de los intereses, impuestos, depreciación o ganancias/pérdidas en la venta de propiedades. Agree Realty cotiza a 15,1 veces el FFO esperado, lo que representa un descuento del 21% con respecto a su relación precio/FFO promedio de cinco años de 19,2. Con una relación de deuda a capital de 0,43, Agree no está estresado financieramente.
Con las acciones de ADC cayendo un 18% desde su máximo de febrero, es una clara señal de optimismo que los expertos de la compañía estén comprando las acciones a manos llenas. Cinco funcionarios y directores diferentes, incluido el director financiero, compraron un total de US$ 4.56 millones en acciones en el mes de agosto. El presidente ejecutivo, Richard Agree, aportó personalmente 1.9 millones de dólares para comprar 30.000 acciones. Los inversionistas multimillonarios también han mostrado un fuerte apetito por Agree. El fondo de cobertura Millennium Management de Israel Englander informó nuevas compras en el primer y segundo trimestre de 2023 y ahora posee 1.02 millones de acciones de ADC, lo que representa el 1,1% de las acciones en circulación.
Phillips Edison & Co. (PECO)
Rentabilidad por dividendo: 3,3%. Capitalización de mercado: US$ 4 mil millones. Propiedad multimillonaria: Jim Simons, Clifford Asness, Ken Griffin, Ken Fisher.
Phillips Edison & Co. (PECO), un REIT de mediana capitalización de Cincinnati, Ohio, se especializa en la propiedad de centros comerciales anclados en tiendas de comestibles. Este REIT fue fundado en 1991 por Jeffrey Edison y Michael Phillips. El Sr. Edison es el actual presidente y director ejecutivo de Phillips Edison, que se hizo pública en julio de 2021, y posee 335.000 de los 117.3 millones de acciones en circulación. PECO posee y opera una cartera nacional de US$ 6.2 mil millones de 291 centros comerciales anclados en comestibles agrupados en Florida, la costa este, el medio oeste y a lo largo de la costa del Pacífico. Los principales inquilinos como porcentaje de los ingresos totales son Kroger (6.2%), Publix (5.8%), Albertsons (4.1%), Koninklijke Ahold Delhaize N.V. (3.9%) y Walmart (2%). Se espera que los ingresos de este año crezcan un 6.6% a US$ 597.5 millones, con fondos de operaciones que aumenten un 6% a US$ 2.28 por acción. Durante los últimos 12 meses, Phillips Edison generó un flujo de efectivo libre de US$ 1.29 por acción, que está cómodamente por encima de US$ 1.12 por acción en dividendos anuales, que se pagan a una tasa de US$ 0.0933 por mes, lo que da como resultado un rendimiento de dividendos del 3.3% a los precios actuales.
El crecimiento de los dividendos también es alentador. Desde su salida a bolsa hace dos años, PECO ha aumentado su pago mensual a una tasa anual del 4.8%. Los fundamentos atractivos de PECO se complementan muy bien con la compra de información privilegiada y la propiedad multimillonaria. El 16 de mayo, Leslie Chao, miembro de la junta, desembolsó US$ 292.000 para adquirir 10.000 acciones de PECO. El multimillonario Jim Simons de Renaissance Technologies informa la propiedad de 187.000 acciones, Clifford Asness de AQR Capital posee 14.000 acciones y Citadel de Ken Griffin informa una participación de 7.000 acciones. Ken Fisher posee 9.000 acciones.
Renta de Bienes Raíces (O)
Rentabilidad por dividendo: 5.4% Capitalización de mercado: US$ 40.4 mil millones Propiedad multimillonaria: Ken Griffin, Ray Dalio, Jim Simons, Israel Englander, Clifford Asness.
Con una capitalización de mercado superior a los US$ 40 mil millones, Realty Income (O) con sede en San Diego, California, es el nombre más importante en este grupo de pagadores de dividendos mensuales. Posee 13.100 propiedades comerciales, industriales y agrícolas arrendadas a 1.300 inquilinos en 85 industrias separadas, lo que permite que Realty Income genere un flujo de efectivo estable y entregue dividendos mensuales consistentes.
La cartera de propiedades actual incluye propiedades inmobiliarias de alta calidad en los 50 estados, así como en Puerto Rico, el Reino Unido, España, Italia e Irlanda. Realty Income ha pagado dividendos en constante aumento durante toda su historia operativa de 54 años, y el crecimiento de los dividendos ha superado la inflación. Realty Income ha aumentado su dividendo un 5.3% anual durante los últimos 10 años y un 4.7 % anual desde su oferta pública inicial en 1994. Los dividendos de US$ 3.07 por año están cómodamente respaldados por US$ 4.29 en flujo de caja libre por acción y brindan a los inversores un dividendo actual rendimiento del 5.4%. Los ingresos han crecido un 21.5% anual durante los últimos 10 años y se espera que aumenten un 18% a US$ 3.900 millones en 2023. Se espera que los fondos de las operaciones aumenten un 2% a US$ 4.12 por acción. A 13,5 veces el FFO, Realty Income cotiza un 25% por debajo de su precio medio de cinco años/múltiplo FFO de 18.1. La deuda es manejable al 63% del capital.
El valor de Realty Income fue lo suficientemente convincente como para que Millennium Management de Israel Englander estableciera una nueva posición de 1.28 millones de acciones a un costo de US$ 60.92 por acción en el segundo trimestre de 2023, una base de costo del 7% por encima del precio actual de las acciones, justo por debajo de US$ 57 por acción. compartir. Jim Simons de Renaissance Technologies compró 378.000 acciones durante el mismo período a precios similares. Con participaciones más pequeñas, Clifford Asness de AQR posee 97.000 acciones y Bridgewater de Ray Dalio posee 90.000 acciones.
STAG Industrial (STAG)
Rentabilidad por dividendo: 4.2%. Capitalización de mercado: US$ 6.3 mil millones Propiedad multimillonaria: Israel Englander, Bruce Flatt, Ken Griffin, Steven Cohen, Clifford Asness.
STAG Industrial (STAG), con sede en Boston, fue fundada en 2010 y se especializa en poseer y administrar grandes centros de distribución y almacenes a lo largo de las carreteras interestatales. STAG posee 561 edificios en 41 estados. Amazon.com, que representa el 2.8% de los 654,4 millones de dólares en ingresos de 2022, es el mayor inquilino de la empresa. Otros clientes importantes incluyen American Tire Distributors, Hachette Book Group, Tempur Sealy, DHL, FedEx, Penguin Random House y Ford Motor Company. Los analistas que siguen STAG esperan que los ingresos de este año aumenten un 6.4 % a US$ 696.5 millones, y que FFO crezca un 2.3% a US$ 2.26 por acción. A 14.9 veces el FFO del año en curso, STAG cotiza un 9.3% por debajo de su relación precio-FFO promedio de cinco años de 16.0. Los fondos de las operaciones han crecido a una tasa anual compuesta del 18.8% durante los últimos cinco años, y el flujo de caja libre ha aumentado un 18.9 % anual durante el mismo período de tiempo.
Los multimillonarios son compradores. Millennium Management de Israel Englander ha sido la más optimista, derribando 1.1 millones de acciones en el segundo trimestre y ahora posee el 0.62% de las acciones en circulación de STAG. Clifford Asness posee 322.000 acciones, Ken Fisher posee 303.000 acciones y Ken Griffin's Citadel posee 90.000 acciones. Brookfield de Bruce Flatt duplicó su participación en el segundo trimestre y ahora posee 48.000 acciones.
Propiedades EPR (EPR)
Rentabilidad por dividendo: 7.6%. Capitalización de mercado: US$ 3.3 mil millones Propiedad multimillonaria: Ken Griffin, Jim Simons, Israel Englander, Clifford Asness
Fundada en 1997, EPR Properties (EPR), con sede en Kansas City, Missouri, posee una cartera de US$ 5.400 millones de propiedades especializadas concentradas en entretenimiento, educación y recreación. Las propiedades incluyen 172 salas de cine, 67 escuelas chárter, 41 centros para la primera infancia, 25 complejos de entretenimiento de golf, 11 parques de esquí y cinco parques acuáticos. EPR también posee una propiedad de juegos, el casino y resort Resorts World Catskills en el condado de Sullivan, N.Y. Los inquilinos más grandes como porcentaje de los ingresos de 2022 son AMC Theatres (13.8%), Topgolf (13.7%), Regal Entertainment (12.7%), Cinemark (6,1%) y Vail Resorts (5,1%).
Se espera que los ingresos de EPR este año en comparación con 2022 aumenten un 18.6% a US$ 586.3 millones, y se espera que FFO crezca un 7.7% a US$ 5.05 por acción. Con un precio de 8.7 veces el FFO esperado para 2023, EPR cotiza un 26.3% más bajo que su relación precio/FFO promedio de cinco años de 11.8. También cotiza un 26.5% por debajo de su ratio de valor empresarial a Ebitda medio de cinco años de 17.0.
EPR suspendió su dividendo en julio de 2020 después del inicio de la pandemia de Covid-19, pero lo restableció un año después, en julio de 2021, y el pago mensual ha crecido un 4.9% anual en los últimos dos años. Con un rendimiento del 7.6%, EPR cotiza sin dividendos el 30 de agosto para su próximo pago mensual de US$ 0.275 por acción.
Los expertos están mordisqueando las acciones. El 13 de junio, la directora de la compañía, Caixia Ziegler, compró 500 acciones a US$ 45.14 cada una. Entre los inversores multimillonarios, Israel Englander y Ken Griffin redujeron sus participaciones en el segundo trimestre, pero aún poseen 675.000 y 477.000 acciones, respectivamente. Renaissance Technologies de Jim Simons posee 344.000 acciones y Clifford Asness de AQR informa que posee 322.000 acciones.
Propiedades de LTC (LTC)
Rentabilidad por dividendo: 7.2%. Capitalización de mercado: US$ 1.3 mil millones Propiedad multimillonaria: Ken Griffin, Jim Simons, Clifford Asness
LTC Properties (LTC), con sede en Westlake Village, California, invierte en viviendas para personas de la tercera edad y propiedades para el cuidado de la salud, principalmente a través de transacciones de venta con arrendamiento posterior, financiamiento hipotecario y acuerdos de financiamiento estructurado que incluyen préstamos intermedios. Su cartera incluye 213 propiedades en 29 estados con 29 socios operativos. Sobre la base de las inversiones inmobiliarias brutas, la cartera se compone de aproximadamente un 50% de viviendas para personas de la tercera edad y un 50% de centros de enfermería especializada. Según la participación de cada inquilino en los ingresos de 2022 de US$ 128.2 millones, los inquilinos más grandes de LTC fueron Prestige Healthcare (14%), ALG Senior (10,4%), Brookdale Senior Living (8,9%) y Anthem Memory Care (6,2%).
LTC ha estado pagando dividendos desde su creación en octubre de 1992, y el pago ha crecido un 2.4% anual durante la última década. Si bien el crecimiento no es abrumador, los dividendos de LTC, que actualmente se pagan a una tasa de US$ 0.19 por mes, le dan al REIT un rendimiento sustancioso del 7.2%. Los dividendos anuales de US$ 2.28 por acción están cubiertos por US$ 2.54 de flujo de caja libre por acción durante los últimos 12 meses. Se espera que los ingresos de este año aumenten un 1% a US$ 129.1 millones, y se espera que los fondos de las operaciones aumenten un 2,7% a US$ 2.63 por acción. A 11.9 veces el FFO del año en curso, LTC cotiza un 14.4% por debajo de su relación precio/FFO promedio de cinco años de 13.9.
El fondo de cobertura AQR de Clifford Asness aumentó sus tenencias de LTC en un 89% a 34.000 acciones en el segundo trimestre de 2023, mientras que Jim Simons de Renaissance Technologies adquirió 21.000 acciones a US$ 35.47 por acción en el segundo trimestre y ahora posee 68.000 acciones de LTC. Citadel de Ken Griffin informa una pequeña participación de 5.000 acciones.
*Nota publicada originalmente en Forbes EE.UU.
