Mientras inspecciona una fila de casas que se están construyendo a lo largo de la recién asfaltada Addison Drive, en Georgia, Estados Unidos, Tom Bradbury detecta un problema: con sus zapatos de cuero marrón, marca una línea recta en la tierra roja para indicarle al equipo de excavación exactamente dónde cavar. "Todo tiene que hacerse bien a la primera y a tiempo", dice el empresario, "Como cuando un auto sale de la cadena de montaje, tiene que estar listo para funcionar".
Bradbury es experto en producir barrios como ese, Duncan Farm, en Cartersville, un suburbio de Atlanta, con una eficiencia similar a la de Ford. Desde 2008, su firma Smith Douglas Homes construyó 304 comunidades en cinco estados. En 2023, las ventas alcanzaron los 765 millones de dólares.
Desde entonces, las acciones de Smith Douglas, que Bradbury sacó a bolsa en enero, crecieron un 56%. El hombre de 80 años aún posee el 88% de las acciones y es ahora multimillonario.
El mercado inmobiliario en EE.UU.
No es un buen momento para comprar un inmueble en Estados Unidos. El año pasado, las tasas hipotecarias se dispararon a niveles no vistos desde 2008 y, a pesar de bajar en los últimos meses, siguen siendo las más altas en dos décadas. Los precios de la vivienda también escalaron, aumentando en promedio un 30% a nivel nacional en los últimos cuatro años, mientras los ingresos de los hogares se estancaron.
Sin embargo, por la escasez de al menos cuatro millones de unidades de vivienda, según la Asociación Norteamericana de Agentes Inmobiliarios, es un gran momento para ser constructor. Simplemente no hay suficientes casas.
El índice S&P de constructores subió un 57% en los últimos 12 meses. Las acciones de la mayor compañía del país, D.R. Horton, escalaron todavía más en ese periodo: 70%, mientras que las del constructor de lujo Toll Brothers se dispararon un 96%.
Este boom de la construcción provocó el surgimiento de nuevos multimillonarios. En total, Forbes encontró al menos 12 nuevos multimillonarios en el sector de la construcción de viviendas. Eso incluye a Bradbury, junto a otros como Kathy Britton de Perry Homes, Itzhak Ezratti de GL Homes y tres miembros de la familia Miller de Lennar Corp.
El auge no parece terminar pronto, sobre todo teniendo en cuenta que tanto Kamala Harris como Donald Trump llamaron a aumentar de la producción de viviendas. Además, los constructores tienen algunas ventajas en este mercado, ya que los compradores con problemas de liquidez no necesitan poner dinero adicional para remodelar una casa nueva, e incluso pueden pedir dinero prestado a tasas competitivas a los prestamistas afiliados a los constructores o conseguir otros incentivos de venta para aliviar los costos.
"Eso genera un entorno sólido y funciona mejor de lo esperado", afirmó Robert Dietz, economista jefe de la Asociación Norteamericana de Constructores de Viviendas. En la misma línea, Alan Ratner, analista de la empresa de investigación inmobiliaria Zelman & Associates, añadió: "Estas empresas están en su mejor forma". Algunas firmas de construcción llevan años en el negocio.
Bradbury, cuyo padre era un arquitecto que diseñaba edificios de oficinas gubernamentales, vendió su primera casa a un agente de policía y a un administrativo municipal por 35.000 dólares en 1975. "Cuando hice esa primera venta, la mujer lloró, dijo que pensaba que nunca podría ser propietaria de una casa".
Ese fue el comienzo de Colony Homes, que construyó residencias de nivel básico en Georgia y Carolina del Norte antes de que Bradbury se la venda a KB Home por 67 millones de dólares en 2003. Cinco años después, cuando la firma se retiró de Atlanta, Bradbury, frustrado por el abandono del mercado, fundó Smith Douglas Homes.
Desde entonces construyó 15.000, en su mayoría para compradores de clase media-baja como trabajadores del sector automovilístico, profesores y personal de primeros auxilios, principalmente en mercados del Sur en crecimiento, como Nashville, Charlotte y Raleigh.
La tecnología al servicio de la construcción
Smith Douglas fue capaz de mantener las viviendas a un precio relativamente asequible porque consiguió que el proceso sea exacto, principalmente gracias a un software de programación, llamado sistema de construcción SMART, que actualiza a los socios comerciales y a los proveedores de materiales en tiempo real, desde el momento en el que el comprador de la vivienda hace el pedido.
Completada una parte del proceso de construcción, automáticamente inicia la siguiente. Cuanto más rápido entren y salgan los obreros o pintores, más rápido (y más barato) se puede construir una nueva casa para el siguiente comprador. El sistema SMART redujo el tiempo de construcción de Smith Douglas Homes a sólo 59 días en promedio de principio a fin, aproximadamente un 20% más rápido que los demás constructores.
"Nuestro objetivo es ser lo más eficientes posible para intentar alcanzar al mayor número de personas", dijo Bradbury. "Desde que estoy en el negocio, tuve objetivos grandes, difíciles y audaces, y siempre me acerco a cumplirlos o los supero".
Los principales constructores
Patrick Zalupski empezó más tarde que Bradbury pero ya es más rico. Antiguo auditor de FedEx en Tennessee, hizo su camino hasta Florida y construyó sus primeras 27 viviendas en Jacksonville en 2009, justo después de la crisis financiera. Desde entonces hasta 2023, Dream Finders Homes, que sacó a bolsa en 2021, terminó 31.000 viviendas en ocho estados, principalmente en el sureste de Estados Unidos.
Al igual que Bradbury, se centra en gran medida en compradores primerizos o que se mudan a otra vivienda y quieren mejorarla, pero su estrategia en los últimos años consistió en suprimir algunas características de alta gama, como las encimeras de cuarzo o los pisos de madera, y hacerlas mejoras opcionales. Esto ayudó a la empresa a alcanzar unas ventas récord de 3.700 millones de dólares en 2023, un 12% más que el año anterior, lo que situó a Zalupski en la lista de multimillonarios de Forbes, con un valor estimado de 2.300 millones de dólares gracias a su participación del 84%.
"Solíamos personalizar mucho más, pero todo eso conlleva una enorme cantidad de ineficacia y costos. A fin de cuentas, se trata de intentar ofrecer una casa más accesible", afirmó el fundador, que pagó casi 8 millones de dólares a principios de este año para comprar una mansión de Jacksonville de 18.000 pies cuadrados inscrita en el Registro Nacional de Lugares Históricos de Estados Unidos.
Lennar, el segundo mayor constructor de Estados Unidos, empezó a hacer casas de solo 660 pies cuadrados por tan sólo 137.000 dólares. Este año, la empresa vendió casi todos los lotes de su primera comunidad de casas diminutas en San Antonio. "La demanda sigue siendo sólida si se puede suministrar a un precio asequible", dijo el CEO y presidente ejecutivo de Lennar, Stuart Miller, con un patrimonio neto estimado en 1.800 millones de dólares.
Miller, cuyo padre Leonard Miller (fallecido en 2002) se convirtió en copropietario de la predecesora de Lennar en 1956 y sacó la empresa a bolsa en 1971, ayudó a dirigirla durante 35 años. El negocio nunca valió tanto como ahora, alcanzando recientemente una capitalización bursátil de 52.000 millones de dólares, suficiente para que Stuart y sus dos hermanos, Jeffrey Miller y Leslie Miller Saiontz, sean multimillonarios a nivel individual.
Toll Brothers, conocida como la mayor constructora de lujo del país, fue bajando en el mercado. En 2016, la empresa comenzó a ofrecer casas más pequeñas y viviendas en parcelas más chicas a 450.000 dólares. Alrededor de 2019, estas viviendas más baratas integraban alrededor del 10% del negocio de Toll Brothers. Ahora,"el 40% de las viviendas de Toll Brother se venden en este rango de precios más bajo", afirmó Doug Yearley, presidente y CEO de la firma. "En un entorno de altos intereses, nos va bien".
Uno de los beneficiados es Bruce Toll, quien cofundó la empresa en 1967 con su hermano Bob (fallecido en 2022) y se retiró como vicepresidente del consejo de administración en 2016. El empresario, de 81 años, que fue diversificando sus acciones de Toll Brothers hacia el sector inmobiliario comercial, aún posee el 1% de las acciones de la empresa, que tiene ahora un valor estimado de 2.000 millones de dólares.
Para muchos constructores, no se trata sólo de la asequibilidad, sino de conseguir una buena oferta. En Texas, el enfoque de Kathy Britton va en cierto modo en contra de la tendencia nacional. Perry Homes, con sede en Houston, es la empresa que Britton heredó de su padre Bob Perry (fallecido en 2013). La compañía se dirige a los compradores de alta gama con un equipo interno de diseño para ofrecerles más opciones en cuanto a planos de viviendas, tecnología y materiales.
Bajo la dirección de Britton, que pasó los veranos en el colegio ayudando a los asociados de ventas de Perry Homes, cuenta con arquitectos adicionales para ofrecer más planos y una mayor personalización. "Nuestro producto es de calidad superior", afirma la empresaria de 55 años, en una entrevista desde su oficina de Houston. "Construimos las mejores casas del sector, y somos muy selectivos con las comunidades donde trabajamos".
En muchos sentidos, la ralentización del mercado en la época de la pandemia hizo que la construcción resulte más atractiva para los compradores. Los precios de las viviendas existentes en gran parte de Estados Unidos no bajaron, incluso cuando las tasas hipotecarias se dispararon lo suficiente como para subir la cuota mensual del comprador promedio en más de 1.000 dólares desde 2021. Con seis de cada diez propietarios estadounidenses atrapados en tasas de menos del 4%, no están dispuestos (o no pueden) poner su casa en venta y asumir una tasa más alta en su próxima compra, secando aún más el mercado.
"Miramos casas antiguas, pero no me interesaba intentar pagar de más por algo en lo que vas a tener que poner más trabajo e inversión. Decidimos ir por algo nuevo", afirmó James Wallace, un ingeniero de controles de Detroit que compró su primera casa a un constructor local en abril.
Beneficios para grandes constructores
Los grandes constructores tienen ciertas ventajas: pueden hacer tratos que otras empresas no pueden. Ningún banco de Estados Unidos anuncia una tasa hipotecaria inferior al 5,5% para una casa existente, y sin embargo Ashton Woods Homes presta a sus nuevos compradores al 5% en Durham, Carolina del Norte.
Eso se debe a que muchos constructores tienen prestamistas afiliados que pueden ofrecer mejores tasas o subvencionar algunos de los costos de cierre del comprador utilizando una pequeña parte de los beneficios. En la actualidad, muchos ofrecen descuentos en los tipos hipotecarios, es decir, el comprador paga por adelantado un tipo de interés más bajo en el momento del cierre, lo que da a las grandes empresas (que cuentan con sucursales hipotecarias propias) una ventaja frente a los constructores más pequeños y los vendedores de viviendas existentes, según John Lovallo, analista de UBS.
"Si un constructor de viviendas puede ofrecerte un tipo hipotecario de 150 a 200 puntos básicos menos, la prima entre las viviendas nuevas y las existentes se desploma. El precio de la vivienda nueva es inferior al promedio de la vivienda existente", explicó Brian Bernard, director de investigación de renta variable industrial de Morningstar. "La gente se está dando cuenta de que puede conseguir una buena oferta en el precio de la vivienda. Obviamente no es tan asequible como si la hubiera comprado hace años, pero puede pagarla".
En enero, el mayor constructor de viviendas de EE.UU., D.R. Horton, dijo que planea ofrecer más rebajas de las tasas hipotecarias a largo plazo a través de su prestamista interno, DHI Mortgage, para mantener su ventaja sobre otros constructores.
Dream Finders Homes, el constructor con sede en Florida dirigido por el multimillonario Patrick Zalupski, incorporó recientemente a su prestamista hipotecario preferente para comprar hipotecas al por mayor y ofrecer tasas más bajas a los compradores, llegando a un acuerdo para comprar el 40% restante de Jet Home Loans en julio por 9,3 millones de dólares. "Hoy en día, la compra para bajar las tasas es el beneficio más impactante para el consumidor", dijo Zalupski. Más del 90% de los nuevos compradores de Dream Finders con hipotecas están aprovechando el incentivo.
Las predicciones para el sector
Es probable que el auge de la construcción de viviendas en Estados Unidos se mantenga en el futuro inmediato, incluso si la economía atraviesa un periodo difícil. La Asociación Norteamericana de Agentes Inmobiliarios predice que seguirá la escasez durante al menos los próximos cinco años, incluso si la actividad constructora supera el crecimiento de la población.
La construcción de nuevas viviendas alcanzó un máximo de más de 2 millones en 2005 y se desplomó a sólo 500.000 en 2009, tras la crisis de las hipotecas de alto riesgo. En 2012, el 54% de los constructores de viviendas nuevas se retiraron después de comprar terrenos en exceso en el periodo previo al desplome, y una oferta insuficiente tanto de materiales como de mano de obra mantuvo la nueva construcción muy por debajo de la demandada durante más de una década.
Si las tasas siguen bajando, los constructores podrían ver una afluencia masiva de compradores, espoleados por un acceso más fácil a las hipotecas y una relajación del efecto de bloqueo hipotecario que impidió a muchos propietarios renunciar a su baja tasa. "Las perspectivas de los constructores para los próximos cinco años siguen siendo buenas, simplemente porque tenemos una escasez de viviendas considerable", afirmó el economista jefe de la Asociación Norteamericana de Agentes Inmobiliarios, Lawrence Yun. "Creo que los constructores subirán el ritmo de producción, pero no habrá un exceso de oferta".
La Oficina Presupuestaria del Congreso de EE.UU. proyecta que el impulso pospandémico de espacios habitables más amplios y una afluencia de inmigración estimularán la construcción de 1,6 millones de viviendas al año durante los próximos diez años. Goldman Sachs predice que las ventas de viviendas nuevas subirán a 723.000 a finales de año y a 771.000 en 2025, frente a las 666.000 de 2023.
Mientras tanto, Fannie Mae espera que 2024 sea el año de menor venta de viviendas existentes desde 1995. Eso es música para los oídos de los constructores multimillonarios de Estados Unidos, y de los inversores que subieron los precios de sus acciones públicas incluso ante los altísimos valores de las viviendas y las aplastantes tasas de interés.
"Lo triste es que hay mucha gente que podría permitirse una casa pero ahora no puede", afirmó Bradbury, de Smith Douglas Homes. "Sería una bendición si las tasas volvieran a bajar y la gente que está alquilando y le encantaría tener una casa propia pudiera comprarla".
Millonarios constructores
Conocé a la docena de multimillonarios de la construcción que vio el negocio en la escasez de viviendas en Estados Unidos hasta llegar al club de las tres comas.
Familia Horton
Ryan Horton: 3.000 millones de dólares.
Reagan Horton: 3.000 millones de dólares.
Marty Horton: 1.500 millones de dólares.
El difunto marido de Marty, Donald Horton, fundó D.R. Horton en 1978 y en 2002 ya se trataba de la mayor constructora de viviendas de Estados Unidos por volumen. Ella y sus dos hijos, ninguno de los cuales trabaja en la empresa, heredaron la fortuna familiar tras la muerte de Donald en mayo. Las acciones crecieron un 70% en el último año.
Familia Miller
Stuart Miller: 1.800 millones de dólares.
Jeffrey Miller: 1.400 millones de dólares.
Leslie Miller Saiontz: 1.400 millones de dólares.
Stuart Miller se incorporó a Lennar Corp. en 1982 y sustituyó a su padre Leonard Miller como presidente y CEO en 1997. La empresa, cuyas acciones se elevaron un 56% en el último año, construye viviendas unifamiliares y adosadas en 26 estados.
Kathy Britton
Fortuna: 2.600 millones de dólares.
Britton trabajó en los departamentos de ventas y adquisición de terrenos de Perry Homes, con sede en Texas, antes de suceder a su padre Bob Perry (fallecido en 2013), fundador de la empresa, tras su fallecimiento. Ahora es la presidenta ejecutiva de la firma privada, que realizó ventas por valor de 2.400 millones de dólares en 2023.
Bruce Toll
Fortuna: 2.000 millones de dólares.
Toll y su hermano Bob, fallecido en 2022, fundaron Toll Brothers en 1967. Bruce se retiró como vicepresidente en 2016 y dirige la inmobiliaria comercial BET Investors, pero aún posee alrededor del 1% de las acciones de Toll Brothers, que aumentaron un 96% en el último año.
Itzhak Ezratti y familia
Fortuna: 1.900 millones de dólares.
Ezratti cofundó GL Homes en 1976 y cobró impulso en 1992, reconstruyendo casas tras el paso del huracán Andrew al sur de Florida. Su hijo Misha dirige ahora como presidente GL Homes, de propiedad privada y valorada en 1.900 millones de dólares (ingresos en 2023).
Thomas Bradbury
Fortuna: 1.700 millones de dólares.
Bradbury vendió su primera constructora de viviendas, Colony Homes, a KB Home en 2003 por 67 millones de dólares. Fundó Smith Douglas Homes en 2008 después de que KB Home se retire de Atlanta. Ahora presidente ejecutivo, sacó a bolsa Smith Douglas en enero; las acciones crecieron un 56% desde entonces.
Elly Reisman
Fortuna: 1.400 millones de dólares.
Reisman cofundó Great Gulf Homes, con sede en Toronto, en 1975, y en 2013 se convirtió en director de la empresa privada Ashton Woods Homes, valorada en 3.600 millones de dólares (ventas en 2023), de la que posee una participación estimada del 34%.
David Weekley
Fortuna: 1.100 millones de dólares.
Lanzó David Weekley Homes con su hermano Dick en 1976, con sólo 23 años. La empresa generó unos ingresos de 3.000 millones de dólares en 2023 y construye en 19 mercados del sur, el medio oeste y los estados montañosos de Estados Unidos.
Nota publicada en Forbes US.