Una de las preciadas propiedades de Donald Trump, el emblemático edificio 40 Wall Street, tiene 63 pisos de altura pero ahora parece estar hundiéndose.
Los 35 años que restan del contrato de arrendamiento de Trump en la torre del distrito financiero valen unos 116 millones de dólares. Eso es 2 millones de dólares menos que los 118 millones de dólares que Trump debe en su hipoteca, según un análisis de los documentos del préstamo, registros inmobiliarios, declaraciones financieras y tasaciones.
Por lo tanto, ahora el 40 de Wall Street de Trump vale menos de lo que debe por el edificio.
El edificio simplemente no está ganando lo suficiente para cubrir el préstamo: Los ingresos operativos netos anuales del 40 Wall Street cayeron de unos 20,7 millones de dólares en 2018 a 12,8 millones de dólares el año pasado, ya que la tasa de ocupación se desplomó del 94,3% a principios de 2018 al 73,9% en junio, gracias en parte al angustiado mercado inmobiliario comercial post-pandémico.
Para colmo de males, a Trump, que no es propietario del terreno sobre el que se asienta el edificio, le quedan sólo nueve años hasta que su alquiler del suelo aumente drásticamente, debido a un acuerdo con el propietario alemán del edificio. Es muy probable que si los ingresos netos de explotación no repuntan, las nuevas condiciones podrían acabar con todos sus beneficios.
La situación podría llegar pronto a un punto crítico: la deuda de Trump vence en julio, pero con unos 566 millones de dólares de responsabilidades legales sobre él y sólo 413 millones de dólares de efectivo, no tiene los fondos para devolverlo todo cómodamente. La refinanciación también será difícil, porque cualquier nuevo prestamista probablemente se opondría a las matemáticas que hay detrás del acuerdo.
Eso deja al candidato presidencial republicano en una situación difícil a medida que se acercan las elecciones de noviembre, falto de fondos para salvar una de sus preciadas posesiones.
La historia del 40 Wall Street
Bautizado originalmente con el nombre de su principal inquilino, Manhattan Company, un banco entre cuyos fundadores se encontraban Alexander Hamilton y Aaron Burr, se esperaba que el 40 de Wall Street fuera el edificio más alto del mundo cuando comenzó a construirse en 1929.
Pero poco después de que el Manhattan Company Building, de 927 pies de altura, esté terminado, fue superado por el Chrysler Building del centro de la ciudad, impulsado por su enorme aguja construida en secreto, según la Comisión de Preservación de Monumentos de la ciudad de Nueva York.
El modelo de negocio del 40 de Wall Street tampoco funcionó según el plan original. Inaugurado sólo unos meses después de la crisis bursátil de 1929 que desencadenó la Gran Depresión, los posibles inquilinos se echaron atrás en sus compromisos, según escribió la comisión al designar el inmueble como monumento histórico décadas después.
Nueve años después de su estreno, los propietarios dejaron de pagar los intereses, los impuestos y los pagos, los prestamistas ejecutaron la hipoteca del edificio y éste se encontraba en el bloque de subastas, comprado por los tenedores de bonos por el capital pendiente de sus préstamos, informó el New York Times en 1939.
Sin embargo, a medida que la economía estadounidense subía, también lo hizo el número 40 de Wall Street, y algunos de los inquilinos más reputados del país, como Westinghouse y la Marina, se instalaron ahí en la década de 1940. En 1944, el edificio estaba completamente ocupado por primera vez, según The New York Times.
The Manhattan Company se fusionó con el Chase Bank en 1955. Aunque la nueva entidad tenía su sede en las oficinas del Chase, seguía manteniendo un banco y oficinas en el 40 de Wall Street, según la comisión de monumentos históricos. Pero Chase vendió su participación en el edificio en 1959, cuando una empresa inmobiliaria consolidó la propiedad del 40 de Wall Street, pagando 32 millones de dólares por el arrendamiento y las tres parcelas de terreno independientes en las que se asienta el edificio.
Sin embargo, al año siguiente, la promoción se dividió de nuevo: Metropolitan Life Insurance Co. compró los terrenos y una inmobiliaria con sede en Londres se hizo con el arrendamiento. En 1966, vendió el arrendamiento a los socios de una empresa de corretaje que era el mayor inquilino del edificio.
En 1982, el dictador filipino Ferdinand Marcos y su esposa Imelda invirtieron en secreto en el edificio. Ese mismo año, un grupo de inversores liderado por miembros de la recluida familia Hinneberg, una dinastía naviera con sede en Hamburgo (Alemania), compró los terrenos a MetLife por 70 millones de dólares, según la Comisión de Preservación de los Monumentos.
Tras la destitución de Marcos, sus bienes fueron congelados y 40 Wall Street fue subastado, de nuevo, siete años después. Con el sector inmobiliario del centro de la ciudad por los suelos y el edificio al parecer en mal estado, en 1995, Trump compró el edificio y sus 1,1 millones de pies cuadrados de oficinas a Citicorp, por sólo 1,3 millones de dólares. También firmó un contrato de arrendamiento del terreno por 64 años con los Hinneberg. A través de cinco empresas y un fideicomiso revocable del que es el único beneficiario, Trump es el único propietario del arrendamiento.
La deuda del edificio de Trump
En 2015, ante el vencimiento del pago de un préstamo de 5 millones de dólares a Capital One, Trump refinanció el edificio, tomando prestados 160 millones de dólares de Ladder Capital. Casi de inmediato, el prestamista dividió la deuda en cuatro pagarés separados y la agrupó con docenas de otras propiedades que luego se vendieron a inversores.
Según los documentos presentados ante la Comisión de Bolsa y Valores para esos cuatro pagarés, Trump aún debe en total unos 118 millones de dólares de su hipoteca original de 160 millones. Ese préstamo vence dentro de 10 meses.
Mientras tanto, tras hablar con expertos en el sector inmobiliario comercial de Nueva York, Forbes estima que el arrendamiento de Trump tiene un valor estimado de 116 millones de dólares. Eso significa que el patrimonio de Trump podría valer menos de cero, toda una caída desde un valor estimado de 80 millones de dólares hace un año.
Wells Fargo, el banco que da servicio a los certificados de transferencia de hipotecas comerciales que incluyen el préstamo de Trump, tenía suficientes preocupaciones sobre su deuda como para estar en una lista de vigilancia desde diciembre. La nota adjunta del banco cita el veredicto por fraude civil del estado de Nueva York contra Trump, la tasa de ocupación de 40 Wall Street y el desplome de los ingresos de explotación del edificio en relación con la ratio del servicio de la deuda como razones para ello.
Cuando Trump suscribió ese préstamo en 2015, la tasa de ocupación de 40 Wall Street era del 94,5%, alrededor de un punto porcentual por encima de las propiedades de alquiler comparables, según Ladder Capital. Hasta 2019, la tasa del edificio era bastante estable, oscilando entre el 91% y el 98%, según los informes del administrador del préstamo.
Pero entonces llegó la pandemia del Covid-19, que hundió el mercado inmobiliario comercial, y la tasa de ocupación de 40 Wall Street empezó a caer: 89,1% en 2019, 86,1% en 2021, 82,9% en 2022, 74,2% el año pasado y 73,9% en junio. Una salida notable: la farmacia minorista Duane Reade, que ocupaba el 6,8% del edificio, se marchó de 40 Wall Street en 2023, 4,5 años antes de que finalizara su contrato de arrendamiento, según Morningstar.
En estos momentos, la página web del edificio anuncia 73.000 pies cuadrados de espacio de alquiler 'selecto' disponible. La cifra real parece ser mucho mayor según el informe del administrador de préstamos: una tasa de ocupación del 73,9% en un edificio con 1,2 millones de pies cuadrados de espacio alquilable significa que la superficie desocupada debería estar más cerca de los 300.000 pies cuadrados.
No está claro si la información de la página web del 40 Wall Street era inexacta o si los nuevos inquilinos se comprometieron a mudarse. Los portavoces de la Organización Trump no respondieron a las preguntas.
No es sorprendente que el desplome de la tasa de ocupación haya coincidido con una caída de los ingresos del edificio, que pasaron de 41,7 millones de dólares en 2019 a 30,9 millones en 2022. Un aumento en el alquiler que Trump cobró el año pasado, sin embargo, hizo que repuntara hasta los 33 millones de dólares (no está inmediatamente claro por qué aumentó el alquiler mientras que la ocupación disminuyó en 2023). Aún así, cuando Trump firmó el préstamo, Ladder Capital preveía que los ingresos brutos anuales de 40 Wall Street rondarían los 43,1 millones de dólares. Ni una sola vez alcanzó esa cifra.
Los gastos operativos anuales del edificio, mientras tanto, superaron las estimaciones. Mientras que Ladder Capital los proyectó en 20,6 millones de dólares anuales, superaron esa cifra cada año desde 2016, oscilando entre los 20,9 millones de 2017 y los 23,6 millones de 2019. Impulsados por unas reparaciones y unos costos de mantenimiento que duplicaron las estimaciones de Ladder Capital, los gastos de explotación ascendieron el año pasado a 23,2 millones de dólares.
Juntándolo todo, los ingresos netos de explotación de 40 Wall Street en 2023 fueron de 12,8 millones de dólares. Pero las comisiones de arrendamiento, las mejoras de los inquilinos y otros gastos de capital, junto con el pago anual de 9,8 millones de dólares para el servicio de su deuda, dieron como resultado que 40 Wall Street pusiera sólo 1,2 millones de dólares en el bolsillo de Trump el año pasado, muy lejos de los 11 millones de dólares que Ladder Capital esperaba que ingresara.
El futuro no pinta mejor. El contrato de arrendamiento que Trump firmó en 1995 le obliga ahora mismo a pagar al propietario unos 2,5 millones de dólares de alquiler anual. Eso va a cambiar drásticamente, suponiendo que no se deshaga del arrendamiento o lo renegocie. Sus pagos por el arrendamiento del terreno se dispararán en 2033, hasta alcanzar al menos el 6% del valor del terreno, según un prospecto de préstamo.
Ese cambio significaría que el alquiler del terreno por parte de Trump se disparará de 2,8 millones de dólares en 2032 a 16,3 millones al año siguiente, según predijo la empresa inmobiliaria Cushman & Wakefield en 2015. Si el resto del panorama financiero de 40 Wall Street se mantiene igual, eso dejaría a Trump con unos ingresos netos de explotación negativos de 5 millones de dólares en 2033.
Es probable que Trump tenga dificultades para encontrar a alguien que le preste lo suficiente para saldar la totalidad del capital cuando venza la hipoteca, dadas las inestables perspectivas del mercado inmobiliario, las condiciones de su contrato de arrendamiento y el hecho de que probablemente esté bajo el agua en su inversión.
Utilizar su propio dinero para pagar parte del principal y pedir prestado para cubrir el resto sigue siendo una opción. Trump también podría declarar la quiebra del 40 de Wall Street (sería su séptima quiebra, aunque abriría un nuevo camino para él al ser la primera que no afecta a un hotel).
"A menos que Ladder Capital retenga una participación en el préstamo, estará en la cuerda floja", dijo Amiyatosh Purnanandam, profesor de finanzas de la Universidad de Michigan. "Las pérdidas correrán a cargo de los inversores que posean estos certificados. Pueden ser desde bancos hasta compañías de seguros y fondos de cobertura", agregó.
Si Trump se queda, podría renegociar su contrato de arrendamiento con los magnates alemanes de la construcción naval, justo en el momento en el que quizás comience un segundo mandato como presidente o esté calculando su próximo movimiento.
Nota publicada en Forbes US con la colaboración de Dan Alexander y Giacomo Tognini.
