El día que Donald Trump dejó la Casa Blanca, su negocio tenía una deuda de 900 millones de dólares que vencía en los siguientes cuatro años. Trabajar con esos préstamos habría sido una tarea importante para cualquier empresa, pero la Organización Trump se enfrentaba a desafíos adicionales. Según los informes, Deutsche Bank, el prestamista de Trump, buscaba terminar su relación con el magnate inmobiliario. Otras dos instituciones financieras, Signature Bank y Professional Bank, habían corrido la voz de que estaban cortando lazos a raíz del asalto al Capitolio el 6 de enero de 2021. Mientras tanto, el fiscal de distrito de Manhattan se encontraba a punto de acusar a la Organización Trump de una serie de delitos financieros, incluyendo falsificación de registros comerciales, conspiración y fraude.
Muchos pregonaban el fin de una era. “La acusación a la Organización Trump probablemente resultará en su destrucción como entidad viable”, tuiteó Richard Signorelli, exfiscal federal en el Distrito Sur de Nueva York, en junio de 2021. “Ningún banco hará negocios con una empresa acusada”, dijo Dan Goldman, un antiguo fiscal que se desempeñó como abogado principal durante el primer juicio político de Trump, en MSNBC, y calificó la acusación como “casi un golpe mortal para la Organización Trump”.
Esas predicciones resultaron estar completamente equivocadas. En los últimos 15 meses, la Organización Trump, bajo acusación, con su fundador caracterizando los cargos como parte de una “Cacería de brujas política por parte de los demócratas radicales de izquierda”, ha logrado reelaborar casi la totalidad de los 900 millones de dólares de la deuda que tenía vencida. Dos de sus préstamos más problemáticos de Deutsche Bank, por un total de 295 millones de dólares, ahora están fuera de los libros. El expresidente vendió su hotel en Washington, D.C., que perdió dinero, a una empresa de inversiones conectada con la exestrella de las Grandes Ligas de Béisbol Alex Rodríguez y el campeón de boxeo retirado Floyd Mayweather, gracias a la ayuda de una empresa vinculada al multimillonario de las computadoras Michael Dell. Trump también refinanció 125 millones de dólares de deuda contra un campo de golf de Miami y reelaboró una hipoteca de 100 millones de dólares sobre la Trump Tower.
El negocio de Trump todavía tiene mucha deuda, un estimado de 1,1 mil millones de dólares en total, pero ahora la mayor parte no vence hasta 2028 o más tarde. Dos préstamos que no han sido refinanciados, una hipoteca de 13 millones de dólares contra una propiedad en la tercera avenida en Manhattan y un préstamo de 45 millones de dólares contra una torre en Chicago, vencen en 2024. Pero ninguno de los dos debería ser demasiado difícil de pagar. Después de todo, Trump ahora tiene un estimado de 375 millones de dólares en efectivo disponible, más de tres veces la suma que tenía en cualquier momento durante su presidencia, gracias a la avalancha de acuerdos.
Cómo se las arregló para sacar esto adelante
Primero, obtuvo ayuda de Steven Roth, su socio comercial casi multimillonario, que tiene una excelente reputación en el mundo inmobiliario. Luego, Trump hizo un trato milagroso con una turbia firma de inversión llamada CGI Merchant Group. Finalmente, encontró un prestamista relacionado con la familia Kushner (la de su yerno, Jared Kushner, marido de su hija Ivanka) para reemplazar al Deutsche Bank, que durante años había financiado sus proyectos y pasado por alto sus deficiencias. “Todas las empresas del mundo son completamente agnósticas a la moralidad cuando se trata de oportunidades para ganar dinero”, dice Mike Offit, quien inició la relación de Deutsche Bank con Trump en la década de 1990 después de que el futuro presidente saliera de una serie de quiebras. Siempre tendrá prestamistas. Sí, puede ser costoso. Pero siempre habrá entidades que le prestarán”.
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Donald Trump necesitaba efectivo. Era junio de 2020 y el presidente tenía un estimado de 95 millones de dólares disponibles, de los cuales solo podía acceder libremente a 65 millones de dólares, 30 millones de dólares de los cuales estaban bajo el control de Steven Roth. Noventa y cinco millones habrían sido suficientes para la mayoría de las personas, pero no fueron suficientes para Trump, un magnate con una deuda de 900 millones de dólares a punto de vencer que también estaba en medio de una campaña presidencial.
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Afortunadamente, Roth, quien había sido socio comercial de Trump durante más de una docena de años, estaba allí para ayudar. Su compañía que cotiza en bolsa, Vornado Realty Trust, dejó en claro ese mismo mes que buscaba vender o refinanciar dos edificios, el 555 de la calle California en San Francisco y el 1290 de la avenida de las Americas en Nueva York, que controlaba en un 70-30 colaboración con el presidente. “Es interesante que estos dos estén en el bloque”, dijo en ese momento el analista John Kim de BMO Capital Markets, refiriéndose al hecho de que la firma de bienes raíces de Roth posee más de 50 edificios. “Quiero decir, la forma en que Vornado dijo que tenían el control de las decisiones, como si Trump fuera más como un socio silencioso. Pero parece una extraña coincidencia que estos sean los dos activos [en venta]”.
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Vornado, que se negó a comentar para este artículo, no pudo encontrar un comprador, por lo que decidió refinanciar. Con Roth al mando, el banco más grande del país, JPMorgan Chase, aprovechó la oportunidad y ayudó a Vornado y Trump a reemplazar su hipoteca de 950 millones de dólares contra el 1290 de la avenida de las Américas con un nuevo préstamo del mismo tamaño. En el 555 de la calle California, el banco ayudó a recaudar 1,2 mil millones de dólares en mayo de 2021 para reemplazar una hipoteca de 533 millones de dólares, lo que permitió a los socios absorber más de 600 millones de dólares en efectivo, mientras retrasaba el vencimiento hasta 2028. Aumento de efectivo estimado de Trump: 162 millones de dólares.
Casi al mismo tiempo, Trump buscaba deshacerse de su hotel en Washington, D.C. Las finanzas que sustentan la propiedad, que Ivanka Trump le ofreció inicialmente a su padre, nunca habían tenido mucho sentido. A cambio del derecho a arrendar un edificio propiedad del gobierno durante 60 años, la Organización Trump acordó gastar 200 millones de dólares en renovaciones y luego pagar 3 millones de dólares de renta anual en el futuro.
Trump cortó la cinta en la gran inauguración el 26 de octubre de 2016, 13 días antes de ganar la presidencia. Los simpatizantes llenaron el lugar durante la toma de posesión, cuando Trump supuestamente le cobró a su propio comité inaugural más de 1 millón de dólares, pagos que luego provocaron una demanda del fiscal general de D.C. y, en última instancia, un acuerdo de 750.000 dólares. A pesar del bache en el momento de la inauguración, el negocio finalmente decayó. En los 12 meses que finalizaron el 31 de agosto de 2018, los ingresos operativos fueron de solo 900.000 dólares, ni de cerca para cubrir los 6,2 millones de dólares que la familia Trump le debía a Deutsche Bank en intereses. Para mantener la operación a flote, la Organización Trump transfirió 4 millones de dólares de otra de las compañías de Donald Trump al hotel. Al año siguiente, esa pequeña ganancia operativa se convirtió en una pérdida de 2,1 millones de dólares. Mientras tanto, dado que la Reserva Federal había aumentado las tasas, los gastos por intereses aumentaron a 7,5 millones de dólares. El negocio de Trump tuvo que inyectar otros 9 millones.
En este contexto, la Organización Trump ideó un plan audaz: vender el lugar por una suma escandalosa. La familia Trump trajo la idea al mercado de una manera poco ortodoxa, no con un listado tradicional, sino con una historia en la portada del Wall Street Journal el 26 de octubre de 2019. El diario imprimió las mentiras de la familia sin mostrar ningún escepticismo: “La gente se opone a que ganemos tanto dinero con el hotel”, dijo Eric Trump, “y, por lo tanto, es posible que estemos dispuestos a vender”. Fuentes anónimas sugirieron que los Trump podrían estar dispuestos a aceptar 500 millones de dólares, casi el doble de lo que expertos inmobiliarios independientes pensaban que valía la propiedad.
Anunciar una venta es más fácil que cerrar un trato, especialmente con ese tipo de precio. Un postor, un inversionista local llamado Brian Friedman, ofreció 175 millones, el 35% del precio propuesto, pero más acorde con lo que las fuentes de la industria creían que valía el lugar. Los Trump lo rechazaron. La pandemia golpeó poco después y el 3 de abril de 2020, el hotel Trump despidió a 237 empleados. Las cosas permanecieron mayormente tranquilas durante un año y medio hasta octubre de 2021, cuando comenzaron a circular rumores de que Trump había encontrado un comprador dispuesto a pagar alrededor de 375 millones, muy lejos de los 500 millones, pero aún muy por encima de las valoraciones independientes.
¿Quién estaría dispuesto a pagar de más por la propiedad del expresidente? El comprador resultó ser CGI Merchant Group, una pequeña firma de Miami con experiencia limitada en el negocio de la restauración, entre cuyos inversionistas, según se informa, se encuentran Rodríguez y Mayweather. Hilton, que CGI contrató para administrar el hotel bajo su marca Waldorf Astoria, también invirtió algo de dinero. Pero la lista completa de inversionistas de CGI permanece en secreto. La firma ni siquiera compartió los nombres con la Administración de Servicios Generales, la agencia federal que supervisa el arrendamiento del hotel, según una carta que los miembros del Comité de Supervisión y Reforma de la Cámara enviaron a CGI. La firma de inversión no respondió a una lista de preguntas sobre el acuerdo.
Pero el enorme precio de compra provocó especulaciones. Trump ni siquiera pudo producir suficientes ingresos para sostener un préstamo de 170 millones. “Oh, Dios mío”, dijo Friedman, el inversionista que previamente había tratado de comprar el hotel, cuando escuchó por primera vez los informes de que el lugar podría alcanzar aproximadamente 375 millones, y se preguntó si podría haber algún tipo de acuerdo adicional involucrado. “Ese activo pierde dinero”.
Para financiar la compra, CGI pidió prestados 285 millones de dólares a dos entidades conectadas a MSD Partners, que invierte los activos del multimillonario informático Michael Dell, que es la decimosexta persona más rica del país, con un valor de unos 52.000 millones de dólares. Un pequeño banco online llamado Axos, con el que MSD había trabajado en otros acuerdos, también se interesó en el préstamo. La transacción se cerró en mayo, proporcionando al expresidente y su familia suficiente dinero para pagar su deuda de Deutsche Bank, que vencía en 2024. Además, Don Jr., Ivanka y Eric (los hijos de Trump), cada uno de los cuales tenía una pequeña participación en el hotel, recibieron un estimado de 13 millones cada uno. Mientras tanto, el día de pago de su padre sumó un estimado de 135 millones.
El desconocido banco Axos jugó un papel clave en la redención financiera de Trump. Lleno de efectivo, el expresidente ahora tenía la fortaleza financiera para hacer frente a su deuda, pero sus relaciones bancarias anteriores se habían desmoronado. Deutsche Bank había perdido recientemente a Rosemary Vrablic, la banquera de alto perfil que lo había ayudado a pedir prestado cientos de millones de dólares antes de renunciar a la empresa. Mientras tanto, Ladder Capital, un fideicomiso de inversión en bienes raíces que también ayudó a prestar grandes sumas de dinero a Trump, se vio envuelto en una investigación que involucró al director financiero acusado de Trump, Allen Weisselberg, y su hijo, Jack, director de Ladder. Weisselberg planea luchar contra los cargos en los tribunales.
Trump necesitaba nuevos prestamistas
Entra Axos. Una institución pequeña, Axos tiene 16 mil millones de dólares en activos. Fundada en 2000, Axos en sus inicios se centró principalmente en préstamos residenciales. El banco con sede en San Diego expandió lentamente otras líneas de negocios, acumulando 61 millones en préstamos inmobiliarios comerciales para 2015. Luego, las cosas despegaron. Para marzo de este año, Axos tenía 4.300 millones de dólares de deuda inmobiliaria comercial en sus libros, el segmento más grande de su cartera.
Aún así, Axos no es el tipo de institución que esperaría encontrar reestructurando el balance de un multimillonario. Clasificada como una asociación de ahorro, Axos tiene límites sobre cuánto puede prestar a cualquier prestatario. A partir de junio de 2021, el banco dijo que no se le permitió repartir más de 204 millones a ninguna persona. Su mayor saldo pendiente, reveló el banco, totalizó 145 millones.
Pero Axos hizo negocios con algunos peces gordos, incluida la familia de Jared Kushner, el esposo de Ivanka Trump, quien le presentó a su suegro a Rosemary Vrablic en Deutsche Bank. Axos quería más. A través de una firma de corretaje de hipotecas, se enteró de la oportunidad de refinanciar la torre Trump, la propiedad más emblemática de Donald Trump. Ladder Capital había ayudado a Trump a obtener 100 millones contra él en 2012, pero ese préstamo vencía en septiembre de 2022.
Desafortunadamente para Trump, el edificio no estaba funcionando muy bien. Según los informes, la Organización Trump extendió su contrato de arrendamiento con Gucci, su inquilino principal, en 2020, el año en que la crisis del coronavirus convirtió a la Quinta Avenida en una ciudad fantasma y seis años antes de que expirara el contrato de arrendamiento de Gucci. Los términos de ese acuerdo aún se desconocen (los representantes de la Organización Trump no respondieron a las solicitudes de comentarios), pero las ganancias en la torre Trump se desplomaron después de que se secó la tinta, según los archivos de la Comisión de Bolsa y Valores. Las ganancias operativas en la primera mitad del año habían promediado alrededor de 5,5 millones antes de la pandemia. Sin embargo, a mediados de 2021, habían caído a 4,1 millones, el tipo de disminución que podría poner nerviosos a los bancos.
Axos no se dejó intimidar. Al director ejecutivo del banco, Greg Garrabrants, y a su director de crédito, Thomas Constantine, les gustó Trump lo suficiente como para donar a su campaña. Además, Trump Tower valía más del doble de los 100 millones de dólares que Trump necesitaba para pagar su préstamo anterior, lo que ofrecía garantías seguras en caso de que algo saliera mal. En febrero de 2022, Constantine firmó personalmente los documentos y Axos le prestó al expresidente 100 millones de dólares. En un comunicado, el banco sugirió que el acuerdo era estrictamente comercial: “Axos no discrimina a los prestatarios por sus creencias políticas”.
Trump también necesitaba refinanciar una deuda estimada de 125 millones de Deutsche Bank contra su campo de golf en Miami, que vence en 2023. La propiedad, Trump National Doral, alguna vez había sido una fuente de dinero, arrojando 12 millones de ingresos operativos netos anuales. Pero el negocio se agrió una vez que Trump asumió el cargo y apagó a sus clientes del noreste, en gran parte liberales, que durante años tenían la costumbre de viajar en avión para algunas rondas de invierno. Las ventas cayeron un 14% en 2017 y las ganancias cayeron a solo 4,3 millones. Los ingresos apenas se movieron desde allí hasta la pandemia, cuando se desplomaron más del 40%.
En mayo, Axos le prestó a Trump 125 millones de dólares para que se hiciera cargo de su deuda con el Deutsche Bank. El nuevo acuerdo elevó los préstamos totales de Axos con Trump a 225 millones, sin contar nada relacionado con el hotel de D.C. Los límites de préstamo habrían impedido que Axos diera 225 millones a una sola persona el año pasado. Pero para esta primavera, el capital del banco aparentemente había aumentado lo suficiente, apenas, para darle autorización para entregar el dinero. Donald Trump había encontrado su nuevo Deutsche Bank.
Todavía tiene algunos préstamos pendientes
Hay dos pasivos por un total estimado de 58 millones que vencen en 2024, más uno de 130 millones que vence en 2025. Dado que Trump ahora tiene 375 millones de dólares, teóricamente podría pagarlo todo con su propio efectivo. Ya hizo ese movimiento recientemente, pagando un pequeño préstamo contra un edificio de Park Avenue y liquidando otros contra campos de golf en Nueva Jersey y Virginia. Sin embargo, parece igual de probable que intente pedir prestado más dinero, simplemente porque puede. Incluso si Axos casi ha llegado al límite de sus límites de préstamo, debería haber muchas otras entidades interesadas en prestarle a un presidente anterior (y potencialmente futuro).
*Publicada en Forbes US
