Si de ubicación se trata, pocas esquinas de Montevideo tienen un valor inmobiliario comparable al de Costa Rica y Rivera. Pero este punto del barrio Carrasco tuvo durante décadas un gran problema al que ni el sector público ni el privado le encontraba solución.
Abandono, 43 familias que ocupaban un edificio patrimonial y un antiguo cuartel de bomberos con dificultades de funcionamiento. Ximena de Azpitarte se puso al hombro el desafío y lo resolvió con una mirada de triple impacto: económico, social y ambiental.
La directora de DAG Emprendimientos —de 54 años, cinco hijos, una nieta y más de tres décadas de trayectoria en el sector privado— fue quien golpeó puertas hasta el cansancio para que su proyecto viera la luz. Convenció a la Intendencia de Montevideo, realojó familias y bomberos, involucró a grandes estudios de arquitectos y se asoció con el reconocido empresario inmobiliario Carlos Lecueder.
En marzo terminarán las obras de Carrasco Valley, el polo corporativo y comercial de 11.000 metros cuadrados con el que ella soñó. Demandó una inversión de US$ 25 millones y ya casi todo está comercializado. El proyecto comprende la remodelación del edificio patrimonial, dos nuevos bloques de oficinas de tres pisos y locales comerciales en planta baja. De Azpitarte conversó con Forbes Uruguay sobre cómo lo hizo posible.
¿Cómo surgió este proyecto?
Se me ocurrió hace muchos años, un día estacionada en la vereda de enfrente. Veía una tierra muy bien ubicada, con un potencial enorme. Había que buscar una solución; gestionar y atar fuerzas para agregar valor. Se me ocurrió empezar a tocar puertas. Estaba embarazada del menor de mis cinco hijos, fue hace 17 años. Ese fue el origen y ese año fue la primera vez que me reuní con Carlos (Lecueder). Después, hubo varios intervalos.
Hasta entonces no tenías experiencia como desarrolladora inmobiliaria.
No, pero siempre me definí como emprendedora. Estudié dirección de empresas en la Universidad Católica. No me recibí, me faltó un año, pero más adelante seguí formándome en la escuela de negocios de la Universidad de Montevideo (PAD, AMP). Vengo de una familia de emprendedores.
Tenían frigorífico, al que estuve muy vinculada. Hacía la carrera de noche y trabajaba ahí durante el día. Desde entonces, tuve varios emprendimientos.
Y tenés un vínculo especial con el predio de Carrasco Valley…
Claro, porque hace muchos años la tierra era de mi familia. El edificio antiguo está vinculado al Hotel Carrasco. Alfredo Arocena fue quien tuvo la idea de hacer un hotel al estilo de Francia junto a su amigo, Esteban Elena. Y se sumó mi bisabuelo, José Ordeig, quien era dueño de las tierras. Ellos son los tres socios que fundaron el Hotel Carrasco. En esa época no existía la Rambla, el personal tenía que venir e instalarse para pasar la temporada.
Entonces, construyeron también este edificio en Rivera y Costa Rica, al que llamaban hotel de empleados. No tiene la misma riqueza arquitectónica, pero la forma de construcción y la solidez es exactamente igual. Esta tierra también era de mi de mis bisabuelos, aunque tiempo después pasó a ser propiedad de la Intendencia. Además de que me gustan los desafíos, me tiraba muchísimo retomar algo que había sido de mis antepasados.
En el predio coexistían varias realidades. Tenía intrusos y a su lado funcionaba el cuartel de Bomberos. Me propuse encontrar soluciones para todos. Para las 42 familias, que estaban de ocupantes hace muchísimo tiempo y que para mí tenían derechos.
Los bomberos, a su vez, necesitaban mudarse de ahí, porque la calle Costa Rica es angosta, muy al sur de todo y les complicaba bastante atender el área que cubren. Estaba incluso la feria de los miércoles… Era muy difícil para ellos salir desde el cuartel, que era de 1950, viejísimo.
El problema involucraba también al sector público.
Claro. La Intendencia sentía que era algo pendiente de solucionar, pero no se había encontrado el momento. Le vino muy bien la propuesta que hicimos. Cuando se me ocurrió esta idea con el primero que hablé fue Juan Diego Vecino, porque en Carrasco el suyo es un estudio muy, muy bueno. Con él tengo mucha confianza. Su apoyo fue fundamental en esa etapa, porque era algo totalmente a riesgo. Confirmé que había viabilidad del punto de vista arquitectónico, entonces, hablé con los bomberos para ver qué disposición de mudarse tenían, después con las familias y la Intendencia.
¿Cómo fue tu abordaje con las familias ocupantes?
Había que ayudarlas a pensar en una solución habitacional para cada una. Cuando presentamos a la Intendencia el plan, eso fue lo que más valoraron. Proponíamos realojarlas y no desalojarlas. Al principio había mucha desconfianza y unos estaban mejor económicamente que otros. No era la primera vez que les iban con propuestas para que se fueran.
¿Cuál fue el diferencial?
Que dedicamos tiempo a escucharlos para que confiaran en que esto era real. Contraté una asistente social para que me ayudara, para manejar bien las charlas. Les planteamos que ellos se mudarancontra una vivienda. En algunos casos me decían que preferían el dinero, pero la mayoría tomó vivienda, salieron como propietarios. Era totalmente libre la elección. La idea inicial era que se fueran a vivir todos juntos, tal vez a un predio, pero no hubo voluntades. Después de avanzar esos años, le presenté el proyecto un poquito más armado a Carlos y nos asociamos.
¿Fue cuando tomó forma el proyecto y se conformó el grupo inversor?
Ahí presentamos con Carlos y el estudio de Vecino una iniciativa privada a la Intendencia y la comisión de inversiones la aprobó por unanimidad. Fuimos avanzando y, cuando se hizo la licitación, se sumó otro socio, Altius, y también entró el estudio Martín Gómez Platero, que también había pensado en algo para hacer en el lugar. Unimos fuerzas. Hoy en día tenemos un equipo espectacular de dos estudios de arquitectos, que es la primera vez que trabajan juntos, los dos de Carrasco. Es un plus bárbaro.
¿Quién hace la inversión?
La inversión es de unos US$ 25 millones. Somos tres socios en el grupo: Estudio Lecueder, Altius y mi empresa, DAG Emprendimientos. Hay un directorio integrado por las tres partes. Cada uno aportaba su inversión. Yo empecé con la idea, el plan y después comenzó el plan más profundo y la ejecución. Me ocupé de los realojos en 2019 y de trabajar con los bomberos, que fueron trasladados a un nuevo cuartel hecho a su medida en Carrasco Norte, al lado del Tanque Sisley. Ahora estoy muchísimo en el día a día en la ejecución de la obra, que empezó en 2020.
Se nota que te gusta estar ahí, porque todos te conocen.
Aprendí mucho de mis padres. Cuando trabajé con mi padre en el frigorífico, estuve una época en el sector de ampliaciones, donde se hacían reformas. Y mi madre, cuando yo era adolescente, compraba propiedades, las arreglaba y las vendía.
Yo hacía toda esa vuelta con ella, así que tengo esos inicios en este rubro. Me encanta el equipo que tenemos junto con CEAOSA, la constructora que ganó la licitación. Hay reunión de obra los jueves y como directora voy, me gusta estar ahí. Como me decía mi papá en el frigorífico: “Hay que ir a la cancha, no estar solo en el escritorio”.
Con el paso de los años, en Carrasco se instalaron muchas oficinas. ¿Es una oportunidad que identificaste hace tiempo?
Sí, lo debatimos bastante en la interna. Yo quería oficinas. Me parecía que la reglamentación tampoco beneficia la vivienda en esta en esa zona, porque es casco antiguo, entonces tienen que ser áreas muy grandes y no es tan rentable. En este plan, Carlos propuso hacer plantas enteras.
Fuimos midiendo el mercado, haciendo las subdivisiones y encontramos que había demanda. El 85% de los metros cuadrados está vendido. Una cosa muy importante eran los garajes, porque es realmente complicado el tráfico en esta zona. Tenemos un subsuelo con 135 plazas para autos, más bicicletas y motos. Con una mirada de sustentabilidad, hicimos vestuarios y boxes para quienes vengan en bici, monopatín o caminando.
¿Qué aspectos cuidaron del impacto ambiental?
Los tres edificios tienen certificación LEED, en el nivel Gold. Esto implica un compromiso con el medio ambiente. Por ejemplo, se recoge el agua y se usa para riego o para sanitarios. Cuidamos la eficiencia energética en la elección de los vidrios para el curtain wall. También sumaba puntos nuestro propósito de restaurar el edificio antiguo. Es un testimonio muy importante para el barrio; todo lo exterior lo hicimos tal cual.
¿Este es el gran proyecto de tu vida?
Hasta ahora, sí. Hay dos más en pañales, en etapa de planificación.
¿Tan icónicos como este?
Uno quizás no tanto, pero el otro, sí. No puedo adelantar nada. La ubicación del predio de Carrasco Valley es inmejorable, es la mejor ubicación de Carrasco.
Hubo un tiempo en que te dedicaste a la industria editorial...
Cuando tenía cuatro hijos y se volvieron más difíciles los madrugones para ir a trabajar, dejé el frigorífico. Pero me gusta estar siempre haciendo algo. En esa época edité varios libros y luego una revista para el grupo Eurnekian, que compró el proyecto y quedé dirigiéndolo. Era la revista del aeropuerto, Beglam.
Fue una época muy interesante, porque conocí a muchísima gente. Entrevisté a Terry Johnson (fundador del frigorífico BPU), quien casi no daba notas. Le encantó cómo quedó la entrevista y entonces me pidió asesoramiento. Por varios años me dediqué en paralelo a asesorar en comunicación, producción y comercialización.
En 2012, China empezó a demandar más proteína; comencé a ir a las ferias y con el tiempo me puse a hacer intermediación por mi cuenta. Viajaba muchísimo. Fue muy bueno, pero ya tenía cinco hijos... Me apasiona pensar en soluciones, en cómo agregar valor a las cosas.
De algún modo, tenés mente de ingeniera y de articuladora.
No sé… No creo que las soluciones van por una persona sola, el equipo y la confianza son la clave. Siempre digo que Carrasco Valley tenía cinco partes y se logró que las cinco salieran beneficiadas: las familias que vivían ahí, Bomberos, la Intendencia (propietaria que no recibía ingresos por ese padrón), los vecinos (porque la zona estaba muy venida a menos) y la quinta parte somos nosotros, el grupo desarrollador. Todos ganamos.
¿Cuál fue la clave para involucrar a todas las partes?
Fue la pasión, ese motor por el propósito que yo tenía. Si no, no llegás, porque son muchas las puertas que se cierran. Hay que saber que siempre habrá otra oportunidad. En la Intendencia resaltaban eso, la persistencia. También me sorprendió la cantidad de apoyos de personas que una por ahí piensa “¿cómo me contestan el mensaje o el teléfono con lo ocupadas que deben estar?”. Estoy muy agradecida. Desde el inicio este proyecto tenía un riesgo enorme; tener el respaldo y apoyo de los estudios de Vecino y Lecueder fue clave.
¿De dónde creés que proviene tu resiliencia?
En mi familia siempre hubo espíritu emprendedor. Se hablaba del trabajo, de negocios. Cuando era chiquita, cerca de casa había unos árboles que tenían piñas con piñones, los juntaba y después los quebraba.
Ponía las semillitas en un bollón y se las vendía a una confitería de Pocitos que las usaba para sus budines. Mi madre me llevaba. Yo creo que ese apoyo me fue formando. Y ya de adulta siempre tuve ideas; muchas no prosperaron, otras sí. Hacer Carrasco Valley fue a sangre, sudor y lágrimas.
Mucho tiempo atrás, perdí mi casa: el frigorífico de mi papá se fundió y la casa estaba como garantía. Pero después, cuando volví a la industria y me encontraba con un veterinario o consignatarios, me preguntaban: “¿Vos sos hija de Pablo? Pah, ¡qué crack!”.
Quedamos en la calle, pero con la cabeza en alto y eso para mí tiene muchísimo valor; es la resiliencia. No sé si te hace más fuerte, pero te ayuda a transitar. El tema no es cuántas veces te caés, sino cómo te levantás.
Mis pilares son mi familia, la fe en Dios y las amigas del alma.
Fotos: Leonardo
*Este artículo fue publicado en la Edición de Forbes Uruguay del mes de Octubre.