Federico Gagliardo tuvo dos vidas. En la primera, formó parte de la gigante Microsoft cuando la empresa solo tenía algunos miles de empleados. En la segunda, fundó la desarrolladora de proyectos inmobiliarios Vitrium Capital, que hoy opera en cuatro países donde construyó 220.000 metros cuadrados, a los que se suman unos 80.000 que tiene proyectados.
En Uruguay, la empresa lleva entregadas más de 600 unidades, construyó 56.000 metros cuadrados desde su creación en 2006 y ya proyecta otros 26.000. Ambas etapas comparten un hilo conductor: el gen emprendedor, la pasión por innovar y el impulso constante de crear.
Gagliardo, que nació en Argentina y hace algunos años vive en Uruguay, mantiene intacto su deseo de desafiar los límites. Sobre su pasión por la tecnología, las ventajas de ser sostenible y el desafío de construir en Uruguay, habló con Forbes Uruguay.
Vitrium ya tiene desarrollos en Uruguay, Argentina, Paraguay y EE.UU. Son países muy diferentes entre sí, ¿qué criterios usan para seleccionar los proyectos inmobiliarios?
Como todo emprendedor, me baso mucho en la intuición, no hay un criterio formal unificado. Tenemos algunas visiones como compañía sobre el tipo de producto que queremos tener en el mercado y una definición macro fuerte.
Por ejemplo, queremos ser 100% carbono neutral para el 2030, que nuestros proyectos estén certificados bajo la norma EDGE y que estén inundados de tecnología en domótica. Además, nuestro producto está diseñado para la clase media de Latinoamérica y ese es el segmento en el que trabajamos.
En lo que tiene que ver con los lugares, con el tipo de producto, hay mucho de olfato. De repente voy por una ciudad o veo una tendencia en el mercado, noto ciertas costumbres de las personas y se me van ocurriendo cosas, pero no hay una línea.
¿Qué rol juegan las nuevas tecnologías en ese objetivo de ser carbono neutral?
Hoy hay muchos desarrollos de tecnología que se enfocan en bajar las emisiones. La domótica, o la automatización de procesos dentro de un edificio, permite reducir el consumo de electricidad, de gas, optimizar el uso de todas las máquinas que lo controlan como bombas, ascensores.
La inteligencia artificial ayuda mucho en esto también. Se está incorporando en el software que se usa para todos estos mecanismos de control y así hacer eficientes las operaciones.
¿Cómo evaluás el retorno de inversión en estos proyectos que priorizan las prácticas verdes y la incorporación de tecnología?
La decisión de ser sustentable hoy es del empresario, del emprendedor, del dueño de la compañía, de los accionistas, porque no es rentable. Nuestros márgenes son más chicos desde el momento que decidimos incorporar la sustentabilidad en el negocio, pero es una apuesta a largo plazo.
Estamos pensando en los próximos 10 años, no en el año que viene ni en el próximo. No me importa si gano un poco menos, porque hay algunos poquitos clientes que saben que si hoy no compran un apartamento en un edificio certificado con normas internacionales, dentro de una década no va a valer nada.
Esto ya pasó con los edificios de oficinas y va a pasar con el mercado residencial. En el mundo real estate hay una ilusión de que las propiedades siempre ganan valor, pero esto no es real. Con la tierra sí pasa, pero en lo que tiene que ver con las construcciones hay algunas que ganan valor y otras que no, depende de la estrategia de ese proyecto.
Hace poco lanzaron Rotunda al Lago que va a implicar una inversión de US$ 25 millones, ¿qué los impulsó a unirse con esta marca de moda?
Es un proyecto único en Latinoamérica. Nunca se hizo en la región algo como esto. Se ha hecho con marcas europeas como Fendi con Grupo Château en Punta del Este o Armani Casa en San Pablo, pero en el resto de la región no existe una fusión de una compañía de retail, o de moda en este caso, con una desarrolladora.
Con Kevin Jakter (CEO de Rotunda) nos dimos cuenta de que coincidimos en varios valores del negocio en general y notamos que juntos teníamos muchas fortalezas. Ellos se involucraron en todo el diseño y aportaron su punto de vista junto con LGD Arquitectos. Sacamos un producto del que estoy enamorado, es alucinante, de clase mundial. Individualmente no podríamos haberlo hecho nunca.
La fusión para mí fue un factor multiplicador espectacular.
¿Proyectan más colaboraciones de este tipo?
Somos una empresa supercreativa. Nos encanta innovar, romper moldes y barreras, así que estoy seguro de que vamos a inventar muchas cosas más. Es lo que más me desafía y me mantiene activo.
¿Qué deberían tener sobre la mesa los presidenciables, vinculado al real estate?
Hoy todo el sector está preocupado por el costo de construir. En los últimos tres años aumentó cerca del 25% en dólares. Uruguay es de los países más caros para construir en Latinoamérica. Eso hizo que los márgenes se hayan achicado mucho y que por tanto no sea tan rentable, incluso en algunos casos inviable, desarrollar proyectos inmobiliarios. Creo que eso va a ser un problema en los próximos años. Me parece que ahora nadie lo ve porque se empezaron muchas construcciones y solo se fijan en la métrica de este año, pero el peso no se ha devaluado lo suficiente, tiene un retraso importantísimo, y eso afecta directamente a la inversión. Es algo que el gobierno tiene que resolver en algún momento. Entiendo que no es fácil y que "devaluar" implica mayor inflación, pero alguien va a tener que tomar las decisiones difíciles que están atadas al gasto del Estado. Para poder contrarrestar la devaluación hay que achicar el costo.
¿El alto costo de construir en Uruguay hace que Vitrium ponga su foco en otros países?
Nosotros estamos en pleno proceso de expansión, permanentemente evaluamos cosas nuevas. Ahora, por ejemplo, estamos viendo de abrir en Perú, Colombia y mirando algunas cosas en Chile, pero no por el costo de construir en Uruguay. Es más por un tema de diversificación del negocio y de tener cada vez más opciones para nuestras inversiones. Eso también hace que la compañía esté cada vez más robusta y menos atada a la economía de un país. El riesgo se va achicando mientras se amplía el mercado.
¿Qué porcentaje de sus proyectos están acá?
Hoy tenemos cerca de un 30% en Uruguay.
De las unidades que venden, ¿cuántas son para revender, para renta y para uso personal?
Son pocos los que compran para revender. En general se compra mucho para renta. Por un lado, el mercado de renta en Uruguay es muy fuerte y, por el otro, el uruguayo está muy acostumbrado a ahorrar en ladrillos. Es una cultura sana, de largo plazo, y las propiedades se van revalorizando con el tiempo. Además, está la Ley de Vivienda Promovida que exime de impuestos, lo que es una ventaja. Para uso personal, nuestras ventas son del 30%, 35% aproximadamente.
¿Creés que se puede ir hacia un mercado de bienes raíces desdolarizado?
Eso tiene sus cosas buenas y sus cosas malas. Si se pesifica toda la economía, el mercado pasa a ser un poco menos atractivo, salvo que tengas una moneda muy estable, y eso se logra eliminando el déficit y bajando la inflación. Para que al que trae dólares a Uruguay se le pueda garantizar que se va a ir con la misma cantidad —o con más, porque para eso invierte— y no va a tener pérdidas por tipo de cambio, es necesario hacer varios ajustes en la economía.
Uruguay tiene el riesgo más bajo de Latinoamérica, pero en parte es así porque un porcentaje importante de la economía está dolarizada, entonces tiene menos vaivenes en términos de la moneda. Si pesificás y vas a un modelo estable, de largo plazo, con una economía saneada, ningún fondo va a tener un problema.
Empezaste tus negocios cuando la palabra "emprendedor" todavía no estaba de moda, ¿qué te impulsó a iniciar ese camino?
Vengo de la industria tecnológica, que es un mundo de emprendedores. Trabajé en Microsoft 12 años y, cuando entré, la empresa era relativamente chica. A nivel global tenía poco más de 3.000 empleados en todo el mundo. Al ser tan pocos, todos éramos un poco emprendedores. La compañía te daba mucha libertad.
Me encantaba porque siempre tuve mucha iniciativa, entonces me gustaba poder crear, inventar, salir a probar y ver cómo respondía el mercado. Me fui cuando tenía 36, quería establecerme en Argentina sin viajar tanto, que era algo que el cargo exigía.
¿Cuándo decidiste aventurarte y crear algo propio?
Al principio no tenía muy claro qué iba a hacer. Solo había hecho algunas inversiones en algunos proyectos inmobiliarios, pero más que nada para diversificar mi portafolio de inversión. Un día salí con el auto a buscar un terreno. Encontré uno que me gustó y, aunque me advirtieron que no me metiera en el mundo del desarrollador porque es complejo, lo compré igual. Era un terrenito chiquito en Pilar, donde hice un edificio pequeño, de 1.100 metros, con 18 apartamentos.
Estuve un año y medio con ese proyecto y al final perdí US$ 50.000, porque no sabía cuánto tenía que vender, cuáles eran los costos ni los impuestos que tenía que pagar. Pero esos US$ 50.000 fueron como hacer un máster, porque me enseñaron cómo era el negocio. Además, descubrí que me encantaba. Cuando vi el edificio terminado, para mí fue wow, mi primer nuevo amor. El segundo proyecto ya salió espectacular.
¿Un consejo para alguien que empieza a emprender?
Animarse. Veo a mucha gente, amigos, conocidos, que les cuesta horrores hacer cosas por miedo a que les vaya mal, a fracasar. Esto tanto para el emprendedor como para el que yo llamo intraemprendedor, que es el que emprende dentro de una compañía, como lo fui yo. Esos miedos son tremendos bloqueadores de sueños.
No es lindo fracasar, pero es lo que te enseña. A mis colaboradores les pido que aprovechen el rol que tienen dentro de la empresa para explorar, porque es mucho más fácil probar con el dinero de otro. Si ellos no incorporan tecnología en sus procesos, ya sea que estén en Finanzas, Contabilidad, Arquitectura, Legales, Ventas, en el área que sea, van a ser un dinosaurio en poquitos años.
FOTOS: JAVIER CALVELO
*Este artículo fue publicado originalmente en Forbes UY del mes de Octubre de 2024