La inversión de la empresa forestal UPM destinada a la construcción de su segunda planta de celulosa en Uruguay asciende a US$ 2.700 millones. Esa enorme cifra no le hace sombra a otro poderoso movimiento de inversores que están dinamizando Canelones.
Los barrios privados en la zona de Camino de Los Horneros concentran el 80% de los U$S 3.200 millones de inversión en curso en todo el departamento. Eso da un total de U$S 2.560 millones.
En la zona, ubicada fundamentalmente en Ciudad Líber Seregni, Paso Carrasco y una parte de Ciudad de la Costa, se concentran los principales barrios privados que esperan 60.000 nuevos habitantes en los próximos años inversiones en el sector inmobiliario generan un impacto muy importante que atrae otras inversiones en diferentes giros.
Cuando uno dice que en los próximos años alrededor de 60.000 personas de mediano y alto poder adquisitivo se radicarán en esta zona, esto tiene consecuencias positivas en otros sectores como educación, salud y comercio”, explicó Gerardo Amengual, subdirector general de la Agencia Promoción a la Inversión (API) de Canelones.
Con la inversión proyectada hasta el momento, se prevé que se generen 7.600 puestos de trabajo permanentes y más de 8.000 en mano de obra vinculada a la construcción. ¿Cuál es la explicación de este crecimiento que se ha dado de forma sostenida en los últimos años y registró un récord de inversión en lo que va de 2022?
En buena medida inciden la valoración de una vida al aire libre y en contacto con la naturaleza que dejó la pandemia, el avance en las modalidades de trabajo remotas o híbridas y el hecho de Montevideo se ha vuelto difícil de transitar en muchas calles.
Carlos Lecueder, director de Estudio Luis E. Lecueder, entiende que se produjo “un triunfo de lo suburbano”. “La búsqueda de espacios verdes y abiertos potenció la zona Los Olivos, San Nicolás, la zona pegada al norte de Carrasco, y en segundo lugar potenció también el Camino de los Horneros, como nuevo centro de barrios, que fue empezado a desarrollar por la gente de La Tahona hace algunas décadas, tuvo después un período de enfriamiento en su desarrollo y tiene un nuevo auge y nuevos desarrolladores trabajando en la zona”, afirmó quien es uno de los impulsores del barrio Los Olivos de los Horneros.
Las características y bondades propias de la zona también traccionan esta migración de Montevideo hacia el Este, señaló Amengual.
“Canelones tiene conexión con el aeropuerto, con el puerto y rápida salida a diferentes regiones del país. Reúne condiciones para que grandes empresas inviertan en el departamento. Eso ya hoy es tangible y medible cuando uno mira el corredor de ruta 101, 102 y lo que está pasando en Ruta 5”, dijo.
Leandro Añón, presidente de La Tahona —primer barrio privado de la zona, construido hace 30 años— aseguró que “no debe haber ningún rincón de Canelones con el desarrollo que tienen La Tahona y su entorno”. A gregó que el crecimiento es “cada vez más exponencial”.
“A medida que surgen nuevos productos y desarrollos, aparece una mayor demanda por la tierra y su entorno. La zona tiene un crecimiento sostenido como tiene esta modalidad también en la región”, valoró.
¿COYUNTURA O TENDENCIA?
“En prepandemia vendíamos unas 20 a 25 casas al año. Post pandemia se vendieron 300 en un año. Estamos hablando una inversión de más de US$ 120 millones contra lo que era una inversión de US$ 9 millones. Preveíamos que iba a crecer la zona, pero no a esta velocidad. El factor pandemia fue determinante,” afirmó Juan Balsa, socio director de Balsa & Asociados.
Mauricio La Buonora, director de La Buonora & Asociados Desarrollos, aseguró que este crecimiento en la zona se explica en parte por el impacto del covid-19 en el modo de vida, pero también en el rol de la Intendencia de Canelones como promotor y articulador del Estado.
“La agencia de promoción de inversiones de Canelones logró facilitar trámites y tiempos, que para las inversiones es vital”, aseguró. El empresario agregó que este boom se da porque “el mercado está con poder adquisitivo, hay mucha liquidez y a la vez hay una necesidad grande del consumidor de tener este tipo de productos”.
Entre terreno y construcción, el precio de una casa en un barrio privado oscila entre US$ 400.000 y US$ 1 millón, dependiendo del tamaño del lote y los metros construidos.
Juan Antonio Damiani, director de DDC, asegura que la zona tiene potencial. “La pandemia solidificó ciertos comportamientos que la gente ya venía teniendo: buscar tranquilidad y más contacto con la naturaleza y un cambio en la forma de trabajar con más flexibilidad. No es un boom, es un crecimiento sostenido y sólido en el tiempo. Es una tendencia que va a seguir así”, sostuvo.
Con respecto a la tierra, Lecueder destacó que es mucho más económica si se la compara con otros barrios de Montevideo, pero que irá subiendo a medida que se vaya potenciando la zona: “Si voy a comprar un apartamento en Rambla del Buceo, Pocitos Nuevo o Punta Carretas, vale US$ 4.500 o US$ 5.000 el metro cuadrado y la tierra tiene un 20% o 25% de incidencia, entonces el metro de tierra cuesta unos US$ 1.000.
Si vamos a proyectos en la zona más al Este, el precio de venta por metro cuadrado de un apartamento es de US$ 3.000 a US$ 3.500, y la incidencia de la tierra es de entre un 16% a 20% del precio de venta, va de US$ 400 a US$ 600, notoriamente más baja”.
Además, ponderó que Uruguay está con precios adecuados si se lo compara con el exterior: “Los US$ 3.000 es un eje internacionalmente muy accesible. Si bien no hay avalancha, si hay gente del exterior invirtiendo, es decir que los precios están adecuados”.
PONERSE A TIRO
Como contracara, este crecimiento supone un gran desafío estructural para la zona, que debe acompañar con el desarrollo de infraestructura y servicios.
“La zona no está preparada para el crecimiento que se está dando. Los desarrolladores estamos trabajando en conjunto para resolver temas estructurales, tenemos que ayudar a la Intendencia y transitar con ellos los cambios que requieren este tipo de cosas. Se necesita ir acompañando este ritmo con obras de infraestructura,” aseguró Balsa.
El empresario aseguró que, como parte de este proceso, van llegando cada vez más servicios. “Fuimos los responsables de que se instalaran dos colegios en la zona, pensando en la educación como un servicio base. Hace un par de años compramos el Mall de Los Horneros y este año ya estamos presentando un proyecto de una ampliación de 7.000 metros cuadrados”.
NUEVOS VECINOS
¿Quiénes son estas 60.000 personas que se verán atraídas por el estilo de vida de los barrios privados? “A grandes rasgos, el perfil del comprador sigue siendo el mismo. Los argentinos siguen viniendo como vinieron desde el principio, cuando esto empezó. Lo que sí hemos visto es que ha venido mucha gente de Pocitos”, afirmó La Buonora.
Por otra parte, Adolfo Hughes, director de Hughes & Rienzi, aseguró que en un comienzo el cliente tipo eran parejas jóvenes que buscaban comodidades, como estufa o parrillero en su primera vivienda, o parejas más grandes que cuando sus hijos crecieron vieron en esta oferta una posibilidad de vivir en un lugar más chico y con otras soluciones. Sin embargo, dice que el mercado pospandemia “es mucho más amplio en cuanto al perfil”.
Otro hecho relativamente nuevo es la aparición de inversores extranjeros, que compran inmuebles en la zona como forma segura de inversión, acotó Balsa: “Empezaron a aparecer inversores argentinos, peruanos y ahora chilenos. Ellos no buscaban comprar casa para vivir, sino para invertir y vender después”.
El empresario destacó de todos modos que el inversor uruguayo sigue teniendo peso y apuesta cada vez más por estas soluciones. “Salimos con Carlotta (barrio privado en Camino de Los Horneros) y vendimos 70 lotes en cinco horas. De los compradores, la mitad son inversores y la mitad son uruguayos que quieren venirse a vivir acá”, aseguró Balsa.
PROYECTOS POR DELANTE
En una zona que no para de crecer y que batió un récord de inversión en un año que todavía no terminó, es lógico que la tierra esté en disputa. “Hay dentro del mercado un interés marcado por conseguir los espacios que van quedando y que no son demasiados.
Antes, la tierra tenía un valor solo por sí misma y hoy lo tiene por lo que se puede llegar a construir sobre ella”, afirmó Amengual.
Esto parecería ser solo el comienzo. Basta con analizar los proyectos en curso de todos los desarrolladores y los que se manejan a futuro. En el caso de La Buonora, tiene incluso un proyecto de expansión de la marca Huerta de los Horneros.
“La idea es seguir con Huertas, llevarlo a distintos departamentos del interior, está la posibilidad de hacer dos Huertas en Punta del Este y ver de llevarlo también a Colonia. Eso, en el corto plazo. Luego, viendo cómo evoluciona, incluso tenemos dentro de nuestro plan de negocios a mediano plazo poder llevarlo a Argentina y Paraguay”, dijo La Buonora, que además está trabajando en la creación de un fondo de inversiones para apalancar proyectos propios y de terceros.