Si bien la tierra es un importante refugio de capitales, tiene la desventaja de tener poca liquidez. Dicho de otra forma, luego de comprar un campo no es tan fácil y rápido venderlo, lo que exige que las decisiones de los compradores sean muy bien pensadas.
En lo que va de la segunda mitad del año se están concretando negocios a menos ritmo que en el primer semestre, cuando el interés de los compradores estuvo motivado por los precios récord de los granos y de la carne —que se trasladó a los precios ganaderos—, y en ambos casos se reflejó en alta rentabilidad.
Las cotizaciones de la tierra suelen moverse de forma mucho más lenta que las de los commodities, y eso “movió el mercado, porque hoy se calcula mucho la rentabilidad para invertir en campos”, dijo Pablo Albano, encargado del área de campos en Zambrano & Cía.
Señaló también la competencia de otros productos de inversión, como los bonos de países confiables, que ofrecen altas rentabilidades, bajo riesgo y altísima liquidez.
Un campo comprado en Uruguay a precio de mercado se puede alquilar con una rentabilidad del 2% al 3% anual, señaló Albano. A eso se le agrega la revalorización de la tierra en el largo plazo, que oscila entre 3% y 5% y es donde está el verdadero negocio de esta inversión.
Según datos del Ministerio de Ganadería, Agricultura y Pesca (MGAP), la tasa promedio de incremento del precio de la tierra en Uruguay fue de 10,5% en los primeros 20 años del corriente milenio (aunque solo en la segunda década, de 2011-2020, la suba fue más tenue: 2,4%).
Actualmente, los vendedores pretenden mayores precios por sus campos, pero los compradores no están dispuestos a pagar lo que sea. Albano comentó que “hay muy buenos campos, que al precio de mercado se venderían fácilmente, pero cuando los vendedores pretenden más, los negocios no se concretan”.
Si bien se cree que el promedio de los negocios de este año será más alto que el del año anterior, también es verdad que existe cierta incertidumbre. El año pasado el precio de la soja tenía tendencia alcista, luego de varios años deprimidos, y lo mismo ocurrió con el precio del ganado.
Este panorama se consolidó en el primer semestre de 2022, pero las actuales perspectivas ya no son tan claras, y es difícil determinar qué ocurrirá en los mercados.
Por otra parte, el Fondo Monetario Internacional (FMI) proyecta una recesión mundial para 2023, que afectaría la liquidez de muchos países y eso podría influir en el precio de los productos agropecuarios.
ADIÓS CAMPOS BARATOS
El operador de inmuebles rurales de Zambrano & Cía aseguró que “se terminaron los campos baratos”, y que el mercado se encuentra en “una zona de estabilidad”, con precios que se ubican “un escalón arriba de los anteriores”.
Estimó que mientras los precios de los commodities se mantengan altos se seguirán haciendo negocios, pero si las cotizaciones de los productos bajan posiblemente se tranque el mercado durante algunos meses, como suele ocurrir en esas circunstancias.
En el actual mercado, los campos ganaderos, de basalto, se venden en el eje de US$ 2.500 por hectárea, y el precio es superior si tiene mucha área de basalto profundo. En tanto, los campos ganaderos buenos, de la zona noreste, cotizan en torno de US$ 3.000, y si tienen la posibilidad de cultivar soja valen algo más.
Los campos para forestación cotizan entre US$ 2.500 y US$ 3.300 por hectárea; los agrícola-ganaderos entre US$ 5.000 y US$ 6.000 por hectárea; y los agrícolas de US$ 6.000 a US$ 10.000 por hectárea.
DEMANDA Y FINANCIACIÓN
En los últimos meses salió al mercado una mayor oferta de campos, y volvieron a darse movimientos que se habían registrado en otros momentos, como propietarios de campos agrícolas que venden esos predios de alta productividad para comprar más área de tierras menos productivas, que se destinan a la ganadería.
Los campos más buscados son los que están en la zona agrícola (suroeste de Uruguay), pero allí la oferta es muy escasa. En Uruguay la mayoría de los campos tienen características mixtas, agrícola-ganadera, y esos son los que concentran el mayor volumen de negocios. Entre los interesados que exploran el mercado de campos en Uruguay figuran inversores extranjeros y locales.
Hay argentinos que ya habían manifestado interés en otros momentos pero que ahora toman la decisión de comprar; fondos de inversión internacionales que ya tienen campos en Uruguay; europeos con propiedades en el país y que quieren crecer; además de grandes productores locales que quieren expandirse, señaló Albano.
Más allá de que en los últimos meses subieron las tasas de interés, en el orden del 37% (pasó de menos de 4% a más de 5%), los compradores siguen utilizando la financiación bancaria para adquirir campos.
RADIOGRAFÍA DEL MERCADO EN 2021
1.239 Son las operaciones de compraventa de tierras se realizaron el año pasado, por una superficie de casi 232.000 hectáreas, 51% más que en 2020, según informó la Dirección de Estadísticas Agropecuarias (DIEA) del MGAP.
US$ 810 MILLONES
Fue el monto total de las operaciones en 2021, a un precio promedio de US$ 3.499 por hectárea, 6% más que el del año anterior. El precio en el segundo semestre fue 12% superior al de la primera mitad de 2021.
72.000 HECTÁREAS
Fueron corresponden a campos de Lavalleja, Rocha y Durazno, los departamentos con más superficie comercializada el año pasado. Esto supone un incremento de 31% respecto a 2020.
US$ 6.993
Es el precio promedio por hectárea que se registró en las operaciones de compraventa de Soriano, el departamento con el registro más elevado. Le siguieron Colonia (US$ 6.109) y Canelones (US$ 5.408).