Diego Chapuis es director comercial de Altius Group, pero su inquietud lo llevó por varios caminos hasta llegar al real estate. Pasó por Unilever donde trabajó 10 años y por Conaprole donde pudo, por primera vez, desarrollar un producto de cero: ver la necesidad, hacer la investigación, fabricar el producto, venderlo y aprender de eso. En la última década volcó estas enseñanzas en Altius Group, la desarrolladora inmobiliaria que también construye y vende, factura US$50 millones al año y trabaja con el respaldo de Península Investments, un fondo de inversión que le permite contar con la financiación del proyecto antes de poner el primer ladrillo, pero que exige puntualidad y rentabilidad para sus inversiones. Sobre el crecimiento de la empresa, el retorno de la inversión inmobiliaria y su expansión internacional habló Chapuis en entrevista con Forbes Uruguay.
En los últimos años Altius ha diversificado sus unidades de negocios, ¿cuáles son las que más crecen?
La empresa tuvo cierta evolución. La primera fue la explosión de proyectos de Vivienda de Interés Social o Vivienda Promovida como se llama hoy. Ahí hubo un boom en cantidad de proyectos. Después, la empresa tuvo una segunda etapa que fue la creación de marcas: Nostrum, More y Bilú son las principales y tienen perfiles muy distintos. El foco no está solo en la creación de proyectos, sino de marcas.
Otro nivel fue ir al exterior, exportamos marcas a Paraguay, Panamá y México. Y en paralelo la aparición en otras verticales de negocio como consultorios médicos equipados para alquilar u oficinas equipadas para alquilar y hasta un parque logístico.
Nuestro foco hoy está en lo que mejor sabemos hacer que es la creación de viviendas de las tres marcas. Nos enfocamos a este negocio y es lo que más creció. Entregamos más de 2.500 unidades, es un hito para Uruguay y hay más de 1.000 en proceso de venta y construcción. Ese es el corazón de nuestro negocio.
¿Qué porcentaje de sus negocios se concretan en el mercado local y cuántos en el exterior?
El líder es Uruguay por cantidad de proyectos y porque tenemos muchos años en el mercado. En segundo lugar, está Paraguay que ha tenido un crecimiento muy vertiginoso en cantidad de proyectos. Hoy están en cinco, pero con un nivel rápido de ventas. México por sus dimensiones es muy sólido y Panamá adaptó rápidamente la marca More, pero el que más creció últimamente aparte de Uruguay fue Paraguay.
¿En Paraguay están las mayores oportunidades de crecimiento en el exterior?
Sí, es una posibilidad. Creo que la base del éxito de Uruguay fue no apurarse, crecimos rápido, pero íbamos lanzando tres o cuatro proyectos por año, que igual es un montón. Paraguay está yendo en ese camino. Hay mucho potencial, pero la clave es no apurarse y que el crecimiento sea sostenido.
Con la recuperación de Argentina, ¿qué pasa con las inversiones de los argentinos en el mercado local?
Tenemos dos termómetros, uno es el clásico de vivienda promovida que al argentino el encanta porque está exonerado de impuestos, con tickets razonables y son proyectos bien ubicados. En los últimos años no ha ido a la velocidad de antes, pero se mantiene con cierta estabilidad.
El otro termómetro es Punta del Este. El año pasado inauguramos el shopping Atlántico con las torres y tuvimos una explosión muy grande, casi la mitad de nuestras ventas fueron argentinos; eso no pasa en Montevideo.
¿En qué zonas proyectan crecer?
Tenemos 28 proyectos, la mayoría en Montevideo. Pusimos un pie en Maldonado con este proyecto Atlántico que es tremendamente ambicioso porque el masterplan es el shopping con una ampliación y cuatro torres.
También acabamos de lanzar More Botavara en los lagos de Carrasco. Vamos a tener presencia también en Canelones que por distintos factores no se había dado. Llegar a otros departamentos de Uruguay es un objetivo para el que estamos trabajando.
¿Miran algún departamento en particular?
Miramos un montón, pero no hay uno concreto. Hay una realidad de que los inversores que viven en el interior también terminan invirtiendo en Montevideo. Nuestra venta es mitad inversores y mitad familias. Sabemos que las familias van a estar, pero si los inversores no eligen comprar en el departamento y hacerlo en Montevideo por factores como la velocidad de alquiler o porque los hijos se van a estudiar a la capital, ya ahí queda un costado más endeble. Hay que mirarlo con cuidado.
¿Cómo repercuten en el sector y en la empresa temas coyunturales como el alto costo de construcción o el atraso cambiario?
Lo que más afecta es el aumento de costos sistemático que hace achicar la ganancia. Forzamos la máquina para no trasladar eso a precios y seguir manteniendo los precios a raya para el segmento medio de la población porque Nostrum, por ejemplo, apunta a ese segmento, se tiene que llegar a la clase media y está en jaque por ese motivo.
La parte positiva es que el aumento de costos nos obligó a ser mucho más creativos y a buscarle la vuelta para ofrecer la misma calidad con más eficiencia. Para nosotros es clave no castigar los metros cuadrados del cliente con unidades más pequeñas, sino buscar el ajuste de costos por otro lugar, por medio de la eficiencia de los proyectos.
¿Qué números destacás de Altius?
Altius lleva 16 años en Uruguay. La empresa factura US$ 50 millones anuales y tiene 100 empleados. Tiene presencia en cuatro países y lleva 2.500 unidades entregadas en Uruguay que corresponden a 29 proyectos terminados, hay 13 proyectos en venta.
Altius tiene la particularidad de trabajar con un fondo de inversión para financiar sus proyectos, ¿cómo repercute en la eficiencia del negocio?
Sí, es una de las cosas más fuertes que tenemos. Península Investments Group es el que financia los proyectos. Tenemos el 100% del dinero antes de poner un ladrillo y antes de vender nada y eso es súper importante para el mercado. Eso los clientes no lo saben.
Nos da mucha tranquilidad porque no es que tenemos que vender cierta cantidad para continuar la obra. Es un fondo que está en nueve países y en los países en los que está Altius apoya a Altius, en otros lo hace con otros desarrolladores, pero es nuestro principal diferencial.
La base de Peninsula está en Estados Unidos, pero su oficina más grande está en Uruguay producto de la cantidad de proyectos que hay.
Cada proyecto se asocia a su fondo, se tiene que terminar de vender en la fecha indicada y con la rentabilidad prometida.
¿Qué les demanda este fondo y qué rentabilidad brinda a sus inversores?
Ellos ponen el dinero para la construcción y nosotros le devolvemos la renta con lo cual tenemos que terminar de vender en la fecha prevista y contra ese reloj vamos. Cada proyecto se asocia a su fondo, se tiene que terminar de vender en la fecha indicada y con la rentabilidad prometida. Es desafiante por la cantidad de proyectos, pero es increíble la tranquilidad de tener ese respaldo. Vale oro.
Además, como reciben la rentabilidad porque la velocidad de ventas es muy buena deciden volver a invertir y eso hace que tengamos más proyectos para adelante.
¿Qué rentabilidad dan para los inversores que compran los apartamentos?
En zonas de mayor nivel adquisitivo, como Carrasco, da 4.5% anual en dólares. Hay zonas de 5%, 6% y 7% y negocios del 10%.
Si el objetivo es ganar dinero que piense en un lugar donde tenga facilidad de alquilar, no en donde querría vivir.
La rentabilidad del 10% es muy alta, ¿en qué tipo de negocios la consiguen?
Hay oficinas con contratos de alquiler firmados por empresas multinacionales que después alguien las puede comprar y les da 10% anual en dólares. En locales comerciales tenemos 7% y 8%, los apartamentos te pueden dar 6% o 7%, pero en Pocitos quizás da 5% y Carrasco 4.5%, depende mucho de la zona y el tipo de proyecto.
¿Qué aconsejás a quienes piensan en invertir en propiedades?
Si el objetivo es ganar dinero que piense en un lugar donde tenga facilidad de alquilar, no en donde querría vivir. Si piensan en que su hijo puede ir a vivir ahí precisa algo combinado, está mezclando dos perfiles. Después está el que va a vivir ahí que obviamente quiere que se valorice. Los dos lo van a tener porque los precios van a subir de punta a punta un 20%, pero lo primero es que busque la zona de más demanda de alquiler porque el 70% del mercado es de alquiler. Un lugar con buena conectividad y bajos gastos comunes se va a alquilar muy rápido.
¿Se puede decir que sos multifacético?
Soy ingeniero y me gusta mucho estudiar. Hice posgrados en recursos humanos y en programación neurolingüistica y coaching y un máster en Marketing. Incorporé las habilidades blandas que no tenían que ver con mi formación de base. También fui consultor para Naciones Unidas en algunos proyectos como la creación de la marca vinos del Uruguay. Soy muy inquieto.